نحوه، رویه و آثار اجرای اسناد

اجرای اسناد

در این مقاله قصد داریم تمامی مصادیق نحوه، رویه و آثار اجرای اسناد را خدمت شما عزیزان در 82 صفحه ارائه دهیم . دقت داشته باشید که این نوشته تماما همراه با منابع لاتین و فارسی بوده است. امید است که شما عزیزان را در راستای ارتقای علمی کمک رسانده باشیم .

نحوه­ و رویه ­اجرای ­اسناد

مهمترین هدفی که از تنطیم هرسندی دنبال می شود اجرای آن می باشد. در این فصل تلاش شده نحوه اجرای اسناد را از شروع عملیات اجرایی تاانتهای عملیات اجرایی، با مداقه در مواد و مقررات قانونی مرتبط مورد بررسی قرار دهیم.

 عملیات مقدماتی اجرایی

عملیات مقدماتی اجرایی شامل دستور صدور اجراییه تا ابلاغ آن به طرفین سند است. لذا قبل از پرداخت به این مراحل ابتدا مفهوم عملیات اجرایی را توضیح و نطرات مختلف راجع به این مفهوم را اورده و سپس مراحل مختلف آن را تبیین وتشریح نموده ایم.

تعریف عملیات اجرایی

عمليات اجرائي يعني اقدامات اجرائي و كارهائي كه به اجراي مفاد سند ثبتي مربوط مي شود[1].

-آئين نامة اجراء، اين عمليات را تعريف نكرده است.

-بخش اول مادة 169 آ.ا.م.ا.ر  مي گويد «عمليات اجرائي، بعد از صدور دستور اجرا»^[2]، شروع و هر كس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذينفع) كه از عمليات اجرائي شكايت داشته باشد، مي تواند شكايت خود را با ذكر دليل و ارائه مدارك به رييس ثبت محل تسليم كند…»

-آقاي دكتر حميتي واقف در كتاب حقوق ثبت اسناد و املاك و اجراي ثبت بند 47 بعد از تعریف عمليات اجرائي به شرح فوق از سه جهت به آن نقض وارد كرده اند[3]:

اول: اين كه شروع عمليات اجرائي را بعد از صدور دستور اجرا» دانسته است. در صورتي كه صدور دستور صدور اجراييه، خود جزء عمليات اجرائي است. زيرا دستور به اجراء جزئي از اجراء است و دستور به صدور اجرائيه، دستور به اجراء است و آن چه عرف، از عمليات اجرايي مي فهمد، اين است كه اين عمليات. با صدور دستور مقام مافوق يعني رييس به زيردستان او آغاز مي شود.

چنانكه اگر مثلاً به كارگراني كه در ديرهنگام شب در پياده رو و يا خيابان مشغول حفاري هستند گفته شود چرا اين كار را مي كنيد و مزاحم خواب و استراحت ما شده‌ايد؟ پاسخ خواهند داد: به ما نگوييد، به آن كه به ما دستور داده است، يعني به رئيس ما بگوئيد! بنابراين، بايد در اين بخش از مادة 169 به جاي اين كه شروع اين عمليات بعد از صدور دستور اجراء دانسته شود، اعلام گردد كه آغاز اين عمليات، از زمان صدور دستور اجرائيه است. اين نحوة بيان، ابهام موجود در عبارت «بعد از صدور دستور اجراء» را نيز از بين مي برد. زيرا در اين عبارت، معلوم نيست كه دستور اجراء چه دستوري است؟ آيا دستور به صدور اجراييه است يا دستور به اجراي عمليات اجرائي؟ زيرا در مورد اول، اين دستور، شامل تمام عمليات اجرائي مي شود. درحاليكه در مورد دوم، چون اين عمليات مراحل متعددي دارد، انجام هر يك از آن ها، با اجراي دستور است و «دستور اجرا» شامل هر يك از ان ها مي شود.

مثلاً با توجه به مادة 28 آ.ا.م.ا.ر^[4] تسليم عين منقول و منافع آن به متعهدله، يك عمل اجرايي است و به عمليات اجرايي پايان مي دهد ( بند «د» مادة 155 آ.ا.م.ا.ر) ولي با توجه به سلسله مراتب اداري، در همين مورد هم بايد رئيس اجراء دستور تسليم مال و منافع آن را به مأمور اجراء بدهد. آيا صدور اين دستور «دستور به اجراء» نيست؟

به نظر مي رسد نوشتن عبارت «بعد از صدور دستور اجراء»‌در اين بخش از مادة 169 براي اين بوده است كه نويسندگان آين نامة اجراء صلاحيت رييس ثبت و هيأت نظارت براي رسيدگي به شكايت از عمليات اجرايي را درنظر داشته‌اند. به خصوص كه بعد از اين عبارت، عبارت «موضوع مادة 1 قانون اصلاح بعضي از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمي مصوب شهريور ماه 1322» نوشته شده است. يعني وقتي مطابق مادة 1 آن قانون، دستور اجراء، مخالف با مفاد سند يا مخالف با قانون باشد يا به جهت ديگري در خور شكايت باشد، مي توان از آن دستور به دادگاه شكايت كرد.

ولي اگر بعد از صدور دستور اجراء شكايتي از خود عمليات اجرائي وجود داشته باشد، از آن عمليات بادي به رئيس ثبت شكايت كرد و از تصميم او به هيأت نظارت.^[5] زيرا بعد از صدور اين دستور است كه عمليات اجرائي شروع می شود. در حالي كه اين تفكيك صحيح نيست و صلاحيت دادگاه براي رسيدگي به شكايت از دستور عمليات اجرايي، نبايد موجب اين شود كه آغا ز عمليات اجرائي، «بعد از صدور دستور اجراء» دانسته شود.

دوم: دومين نقص اين ماده اينست كه پايان عمليات اجرائي مشخص نيست. ولي در مادة 155 آ.ا.م.ا.ر  آمده است: «ختم عمليات اجرائي حسب مورد عبارت است از: الف) وصول تمام وجه موضوع لازم الاجراء و هزينه هاي مربوطه ب) تسليم مال منقول به برندة مزايده ج) تنظيم سند انتقال پس از مدت مذكور در مادة 34 مكرر ق.ث) تحقق تخيله يا تحويل در مواردي كه اجرائيه براي تخليه يا تحويل صادر شده باشد»

بنابراين ختم عمليات اجرايي، بستگي به نوع موضوع لازم الاجراء دارد، چنانكه اگر اجراييه را براي تخلية ملك مورد اجرا صادر شده باشد، شروع عمليات اجرائي، صدور دستور اجراء است و ختم آن عمليات، تنظيم صورت مجلس تخلية آن ملك است كه دلالت بر تخليه دارد.

افزون بر اين، تبصرة 2 مادة 34 مكرر ق.ث  مي گويد: «عمليات اجرائي، با صدور سند انتقال يا تحويل مال منقول يا پرداخت طلب بستانكار و اجراي تعهد بدهكار مختومه خواهد بود. در صورتي كه مال از طريق حراج به فروش برسد، ختم عمليات اجرايي، تاريخ تنظيم صورت محلس حراج مي باشد».

به اين ترتيب، پايان اين عمليات به نوع موضوع لازم‌الاجراء از يك سو، و شيوه هاي اقدامات اجرائي از سوي ديگر، وابسته شده است. توضيح اين كه اگر مثلاً عمليات اجرائي در بارة مفاد سند آغاز و مال غير منقول متعلّق به بدهكار بازداشت شود، دو عمل براي پايان يافتن آن عمليات مقرر شده است: 1-تنظيم سند انتقال 2-تنظيم صورت مجلس مزایده.^[6] زيرا به موجب مواد:  و 121 و 139 و 140 و 141 و … آ.ا.م.ا.ر، نسبت به اموال غيرمنقول نيز مزایده انجام مي گيرد.

بنابراين، اگر در زمان پس از تنظيم صورت مجلس مزایده، كار عمليات اجرايي را پايان يافته بدانيم^[7]، سؤال اينست كه اقدامات ديگري كه در فاصلة تنظيم اين صورت مجلس تا تنظيم سند انتقال صورت مي­گيرد، ازقبيل تهية متن پيش نويس سند انتقال اجرايي و امضاء وارسال آن به دفتراسناد رسمي وپس از امضاء سندانتقال اجرايي وذيل ثبت سند در دفترخانه، چه نام دارند؟

در صورتي كه به موجب اين مقرره كه تنظيم سند انتقال، پايان عمليات اجرائي است (صدر همان تبصره و بند «ج» مادة 155 آ.ا.م.ا.ر )، آن اقدامات، داخل در محدودة و قلمرو عمليات اجرائي خواهند بود. نتيجه اين كه در مورد اخير، مي توان از اين اقدامات (هرگاه خلاف مقررات باشند) به موجب بخش ديگر همان مادة 169 آ.ا.م.ا.ر نزد رييس ثبت شكايت كرد و از تصميم رييس ثبت به هيأت نظارت [8]شكايت كرد.

ولي در مورد پيشين نمي تواند.افزون بر اين كه تنظيم سند انتقال برابرآیین نامه قبلی، به موجب مقررات آيين نامة اجراء پس از انجام مزایده و تعيين برندة مزایده است، بايد گفت در مواردي كه به موجب مادة 34 ق.ث ، بدهكار تقاضاي حراج ملك را در مدت 6 ماه پس از ابلاغ اجراييه نكند يا به حراج ملك،‌ خريداري پيدا نشود، ملك پس از انقضاي 8 ماه از تاريخ ابلاغ اجراييه با دريافت كلية حقوق اجرائي و تنظيم سند انتقال به بستانكار واگذار مي شود. يعني اين كه تنظيم سند انتقال، هميشه نتيجة حراج نيست، با اين كه نام اين سند، در اين مورد نيز سند انتقال اجرايي است.

به اين ترتيب معلوم مي شود كه در صدر تبصرة 2 نامبرده با ذيل آن در تعارض است. يادآور مي شويم كه در مادة 34 مكرر ق.ث  كه بند «ج» مادة 155 آ.ا.م.ا.ر  از آن سخن مي كويد، از مدت سخن به ميان نيامده تا پس از آن، سند انتقال تنظيم شود و منظور از «مدت مذكور» همان 6 ماه و 8 ماه پس از ابلاغ اجراييه است كه اشاره شده يعني كلمة مكرر در بند «ج» مادة 155 زايد است.

از مجموع آن چه در بارة اين دو مقرره گفته شد، معلوم مي شود كه بين مادة 155 آ.ا.م.ا.ر و تبصرة 2 مادة 34 مكرر ق.ث  (درآیین نامه جدیدحذف گردیده است )تعارض وجود دارد. افزون بر اينكه در مفاد تبصره تعارض است.

-هرگاه گفته شود كه مادة 155 ناسخ تبصرة 2 مادة 34 مكرر است، اين سخن را نمي توان پذيرفت زيرا آيين نامه نمي تواند ناسخ قانون باشد.

و اگر گفته شود كه مادة 155 تبصرة 2 مادة 34 مكرر را تخصيص مي دهد. اين را نيز مي توان پذيرفت. زيرا تخصيص در مواردي كه قانوني عام و قانون ديگر خاص باشد و در اينجا چنين سخني در بين نيست، افزون بر اين كه سخن گفتن از تخصيص در اينجا در صورتي است كه از قبل پذيرفته باشيم كه آيين نامه بتواند مخصص قانون باشد، در اين وضعيت، رفع تعارض، با جمع دو مقرره و اجراي هر دو حاصل مي شود: اَلجَمعُ مَها اَمكَن اَولي مِنَ الطَّرح.

سوم: سومين نقص مقرره اين كه با عدم ذكر پايان عمليات اجرائي، حدود و قلمرو اين عمليات مشخص و معلوم نيست و به طوري كه در بند پيشين گفتيم، مادة 155 آ.ا.م.ا.ر و تبصره 2 مادة 34 مكرر ق.ث ، پايان عمليات اجرايي را به طور واضح بيان نمي كنند و در هر دو مورد، بايد بررسي شود كه عمليات اجرائي با چه اقدامي از سلسلة اقدامات اجرايي به پايان مي رسد و به اين ترتيب با آن چه كه در دو بند ياد شده گفتيم، قلمرو عمليات اجرايي معلوم شود.[9]

 نحوه و رویه اجرا در اسناد ذمه ای

 تعاریف

در کتاب ترمینولوژی حقوق دکتر جعفری لنگرودی سند ذمه‌ای چنین تعریف شده است؛ «سندی است حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس (که کلی آن جنس بر عهده اوست) مانند سند تعهد پرداخت چند خروار گندم. بیشتر در معنی اول به‌کار می‌رود»[1].

اما در اصطلاح ثبتی، سند ذمه‌ای در مقابل اسناد وثیقه‌ای موضوع مواد 33 و 34 ق.ث. قرار می‌گیرد. در بند ”ب“ ماده یک آ.ا.م.ا.ر مصوب 1387سند ذمه بدین‌شرح تعریف شده است؛ «سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با‌حق‌استرداد به‌کار می‌رود». باتوجه به تعریف فوق دو دسته اسناد وجود دارد که به ترتیب مقرر برای اجرای اسناد ذمه‌ای اجرا می‌شود[2].

الف: کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسنادرسمی و دفاتر رسمی ازدواج و طلاق که در بر‌دارنده تعهد منجز بوده و مالی نیز به عنوان وثیقه نزد بستانکار یا متعهدٌ‌له قرار داده نشده است. مانند مهریه مندرج در اسناد ازدواج، تعهد تخلیه ملک و غیره…

ب: کلیه اسنادی که به‌موجب قوانین خاص در حکم اسناد لازم الاجرا می‌باشند. مانند چک، قراردادهای بانکی موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362 و غیره…

 ترتیب اجرا در اسناد ذمه ای

پس از ابلاغ اجرائيه، مرحله ديگري از عمليات اجرائي آغاز مي شود. در اين مرحله است كه مفاد اجرائيه اجرا مي شود و بستانكار (متعهدله) به حق خويش مي رسد.

طلب موضوع اجرائيه يا داراي وثيقه است يا نه اگر داراي وثيقه نباشد برابر مادة 21 آ.ا.م.ا.ر مفاد اسناد رسمي، متعهد بايد ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اجراييه مفاد آن را اجراء نمايد يا ترتيبي براي پرداخت دين خود بدهد يا مالي معرفي كند كه با فروش آن اجراء سند ميسر شود و اگر خود را قادر به اجراي مفاد اجرائيه نداند بايد ظرف همان مدت صورت جامع دارائي خود را به مسئول اجراء بدهد و اگر مالي نداشته باشد صريحاً اعلام كند.

بدهكاري كه در مدت مذكور قادر به پرداخت دين نبوده مكلف است كه هروقت قادر به پرداخت تمام يا قسمتي از بدهي خود گرديد آن را پرداخت نمايد. طلبكار هم هر وقت مالي از مديون به دست آيد مي تواند به تعقيب اجراييه و گرفتن طلب خود اقدام كند.^[3]

آقاي غلامرضا شهري در كتاب حقوق ثبت اسناد و املاك در بند 151 علاوه بر مطالب فوق الذكر توضيح مي دهند:

الف :بدهكاري كه در مدت مذكور قادر به پرداخت دين نبوده مكلف است كه هر وقت قادر بر پرداخت نمايد. طلبكار هم هروقت مالي از مديون به دست آيد مي تواند به تعقيب اجراييه و گرفتن طلب خود اقدام كند.

ب:متعهد مي­تواند به جاي مال، مطالبات خود را معرفي نمايد مشروط بر اينكه متعهدله آن را قبول كند و در اين صورت فرقي بين طلب حال و مؤجل نيست[4].

ج:شخص ثالث هم مي تواند براي اجراء اجرائيه مالي از خود معرفي كند و در اين صورت پس از بازداشت آن از طرف اجراء معرفي كننده (صاحب مال) حق انصراف ندارد و بايد اجرائيه از آن محل اجراء شود. مديون هم مي توان مال شخص ثالث را براي اجراء اجرائيه معرفي كند به شرط آنكه از او وكالتنامه رسمي كه صريحاً دلالت بر اين امر نمايد داشته باشد.

د:بستانكار (متعهدله) هم مي تواند تقاضاي بازداشت اموال ديگر بدهكار (متعهد) را بنمايد و معرفي مال از طرف بدهكار يا شخص ثالث مانع از اين حق طلبكار نخواهد بود مشروط بر آنكه فروش مالي كه طلبكار معرفي كرده است اسانتر باشد. استفاده از اين حق براي بستانكار فقط يك نوبت و آن هم تا قبل از انتشار آگهي مزايده ممكن است و پذيرفته خواهد شد. در صورتي كه بستانكار با شرايط ذكر شده مال ديگري از مديون معرفي و درخواست بازداشت آن را نمايد. اجراء ثبت تقاضاي او را پذيرفته و معادل آن از اموالي كه قبلاً به معرفي مديون يا شخص ثالث بازداشت گرديده است رفع بازداشت مي نمايد. اگر مالي كه قبلاً بازداشت شده است به آساني قابل فروش باشد تبديل آن به مالي ديگر مجاز نيست مگر با رضايت ذينفع[5].

توجه به اموال بدهكار، از اين روست كه وثيقة هر بدهكار، اموال اوست. در صورت عدم اجراي تعهد مديون در موعد مقرر و اين واقعيت كه ابلاغ اجرائيه نيز غالباً منتهي به اجراي ارادي تعهد از سوي او نخواهد شد، اين است كه اجراي اجباري تعهد، از محل اموال او انجام مي شود

نحوه ورویه اجرا در اسناد دارای وثیقه و اسناد ذمه ای

اجرای اسناد در مورد اسناد دارای وثیقه و اسناد بدون وثیقه متفاوت است لذا این دو موضوع را در گفتار مجزا بحث می نماییم.

نحوه و رویه اجرا در اسناد دارای وثیقه

اسناد باوثیقه که در واقع یک نوع حق عینی تبعی می باشند از از مزایای خاص این حق برخوردار می باشند و این امتیازات آنها را از سایر مطالبات متمایز نموده و به انها برتری خاصی می بخشد. در ادامه ضمن تعریف اسناد باوثیقه ، مراحل اجرا در این گونه اسناد را بررسی می نماییم.

تعاریف واقسام اسناد دارای وثیقه

اسناد  داري وثيقه يعني اسناد مربوط به املاكي كه با شرط خيار يا به عنوان قطعي با شرط نذر خارج يا به عنوان قطعي با شرط وكالت منتقل شده و كلية معاملات شرطي و رهني راجع به اموال غيرمنقول و به طور كلي اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد. اسناد استقراضي محسوب و از نظر قانون ثبت وام با وثيقه شمرده مي شود.^[1] لذا سند وثیقه دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط می کند.

بنابراين اگر بدهكار ظرف مدت مقرر در سند بدهي خود را نپردازد، بستانكار مي تواند از دفترخانة تنظيم كنندة سند درخواست صدور اجراييه نمايد.

الف : تعریف لغوی و اصطلاحی

1-مفهوم لغوی : وثیقه در لغت به معنی «استوار» و «آنچه که بتوان به آن اعتماد کرد» و «محکم کاری کردن» می‌باشد[2]

2-مفهوم اصطلاحی : وثیقه مالی است منقول یا غیر‌منقول که وام‌گیرنده تحت یکی از صور قانونی مانند رهن یا معاملات شرطی آن را نزد وام‌دهنده می‌گذارد و وام می‌گیرد که اگر در موعد مقرر آن را پس ندهد وام‌دهنده بتواند از محل فروش وثیقه، طلب خود را به‌صورت کلی یا جزیی وصول نماید.

مالی است که برای تضمین حسن انجام تعهد داده می‌شود. در این جا گرچه دین بالفعل وجود ندارد اما با توجه به ماده 33 ق.ث.، قرارداد تضمین حسن انجام تعهد نیز در ردیف معاملات با‌حق‌استرداد قرار گرفته و اجرای آن طبق ماده 34 اصلاحی ق.ث  خواهد بود. ولی دادن وثیقه برای جبران خسارت ناشی از عهد شکنی تابع احکام رهن نیست و تابع ماده 10 قانون مدنی است.[3]

ب : اقسام معاملات دارای وثیقه

1-معامله با حق استرداد

معامله با‌حق‌استرداد: هر عقدی است که موضوع آن مال منقول یا غیر‌منقول است که به عنوان وثیقه دین یا حسن انجام تعهد در اختیار قانونی بستانکار قرار داده می‌شود تا تحت شرایط قانونی در‌صورت امتناع مدیون از پرداخت دین از محل وثیقه، طلب خود را وصول کند[4].

2- معاملات رهنی

 معامله رهنی عقدی است که به‌موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به‌ داین می‌دهد ماده 771 ق.م رهن عقد تبعی است و پیش از آن باید دین وجود داشته باشد تا برای تضمین آن مالی به وثیقه داده شود و به موجب عقد مذکور برای وام‌دهنده یک حق عینی بر آن مال ایجاد می‌شود.

3-معاملات شرطی

معامله شرطی که منظور همان بیع شرط است و طبق ماده 458 ق.م. به‌شرح ذیل تعریف شده است: «در عقد بیع متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می‌توانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد؛ در هر حال، حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.» به عبارت دیگر بیع شرط عبارت است از بیعی که در آن شرط شود هرگاه بایع در مدت معین مثل ثمن را به مشتری رهن نماید حق فسخ آنرا داشته باشد[5].

جهت مشاهده نمونه های دیگر از ادبیات ، پیشینه تحقیق و مبانی نظری پایان نامه های حقوق کلیک کنید.

نمونه ای از فهرست منابع و مأخذ:

1. امامی، سیدحسن، حقوق مدنی، جلد اول، انتشارات اسلامیه، چاپ دوازدهم، 1372.
2. اسکافی، نادر، فرهنگ ثبتی، چاپ دوم، نشر دادگستر، 1382.
3. آذرپور و حجتی اشراقی، حمید و غلامرضا، مجموعه محشای بخشنامه های ثبتی، انتشارات گنج دانش، چاپ نهم، 1385.
4. باختر و رئیسی، سیداحمد و مسعود، حقوق ثبت کاربردی، انتشارات خط سوم، چاپ اول، 1383.
5. بازگیر، یداله، حقوق ثبت(منتخب آرای دیوان عالی کشور)، انتشارات فردوسی، چاپ اول، 1381.
6. تفکریان، محمود، حقوق ثبت(شناخت دفاتر رسمی) ، انتشارات نگاه بینه، چاپ چهارم، 1382.
7. بهرامی، بهرام، اجرای مفاد اسناد رسمی، انتشارات نگاه بینه، چاپ سوم، 1389.
8. بهرامی، بهرام، آئین دادرسی مدنی کاربردی، موسسه فرهنگی بینه، چاپ ششم، 1382.
9. جعفری لنگرودی، محمدجعفر، حقوق ثبت(اسناد) ، چاپخانه حیدری، 2535.
10. جزوه درسی اسناد کمیته اموزشی اداره کل ثبت اسناد و املاک استان خراسان رضوی، پاییز 1384.
11. …
12. …