مالکیت زمانی – مالکیت زمانی و مقایسه آن با عقود معین

مالکیت زمانی

مالکیت  زمانی و مقایسه آن با عقود معین

2-1 مالکیت زمانی…………………………………………………………………………………………………………………………………….

2-1-1 تعریف مالکيت زمانی…………………………………………………………………………………………………………………….

2-1-1-1تعریف لغوی………………………………………………………………………………………………………………………………

2-1-1-2 تعرفی اصطلاحی………………………………………………………………………………………………………………………

2-1-2تاریخچه مالکیت زمانی…………………………………………………………………………………………………………………..

2-1-2-1 مالکيت زمانی در کشورهای خارجی………………………………………………………………………………………..

2-1-2-2 مالکيت زمانی در ایران…………………………………………………………………………………………………………….

2-1-3 بررسی مبانی مشروعیت مالکيت زمانی ………………………………………………………………………………………

2-1-3-1 بررسی مبنای مشروعیت حقوقی مالکيت زمانی……………………………………………………………………

2-1-3-1-1 اجاره و صلح منافع……………………………………………………………………………………………………………..

2-1-3-1-2 اصل حاکمیت اراده……………………………………………………………………………………………………………

2-1-3-1-3 اصل نفوذ و اعتبار تعهدات…………………………………………………………………………………………………

2-1-3-1-4 دکترین حقوقی………………………………………………………………………………………………………………….

2-1-3-1-5بنای عقلا و قاعد تسلیط…………………………………………………………………………………………………….

2-1-3-1-6عرف…………………………………………………………………………………………………………………………………….

2-1-3-2بررسی مبنای فقهی مشروعیت مالکیت زمانی……………………………………………………………………….

2-1-3-2-1 بررسی موضوع در فقه امامیه……………………………………………………………………………………………

2-1-3-2-2کتاب………………………………………………………………………………………………………………………………….

2-1-3-2-3سنت…………………………………………………………………………………………………………………………………..

2-1-4 روش انجام معامله از طریق مالکيت زمانی……………………………………………………………………………….

.2-1-4-1انواع کلی مالکيت زمانی………………………………………………………………………………………………………..

2-1-4-2منافع طرفین و جامعه در انعقاد قراراد مالکيت زمانی………………………………………………………….

2-1-4-2-1 محاسن مالکيت زمانی برای خریدار………………………………………………………………………………..

2-1-4-2-2 محاسن مالکيت زمانی برای فروشنده…………………………………………………………………………….

2-1-4-2-3 محاسن مالکيت زمانی برای دولت و جامعه………………………………………………………………..

2-1-4-3 مزایای مالکیت زمانی……………………………………………………………………………………………………….

2-1-5 دیدگاه مخالفین و پاسخ موافقین مالکیت زمانی………………………………………………………………….

2-1-6 اقسام مالکیت زمانی……………………………………………………………………………………………………………..

2-1-6-مالکيت  زمانی،بر مبنای حق ایجاد شده برای خریدار………………………………………………………

2-1-6-2 مالکيت  زمانی بر مبنای محل اقامتگاه…………………………………………………………………………….

2-1-6-3 مالکيت زمانی بر مبنای زمان استفاده……………………………………………………………………………..

2-1-7 خصوصیات قرارداد مالکيت زمانی…………………………………………………………………………………………

2-1-8 نکاتی که خریداران احتمالی باید به آن توجه کنند………………………………………………………………

2-2 مالکيت زمانی در قالب عقود معین…………………………………………………………………………………………….

2-2-1 مقایسه مالکيت زمانی با عقد قرض………………………………………………………………………………………..

2-2-1-1 تعریف عقد قرض…………………………………………………………………………………………………………………

2-2-1-2 اوصاف عقد قرض…………………………………………………………………………………………………………………

2-2-2 مقایسه مالکيت زمانی با عقد معاوضه………………………………………………………………………………………

2-2-2-1 تعریف معاوضه…………………………………………………………………………………………………………………….

2-2-2-2 اوصاف معاوضه…………………………………………………………………………………………………………………….

2-2-3 مقایسه مالکيت زمانی با عقد بیع………………………………………………………………………………………………

2-2-3-1 تعریف بیع……………………………………………………………………………………………………………………………….

2-2-3-2ویژگی های عقد بیع…………………………………………………………………………………………………………………

2-2-3-3 شرایط عقد بیع……………………………………………………………………………………………………………………….

2-2-3-4 نمونه کاربردی بیع زمانی………………………………………………………………………………………………………..

2-2-3-5 رویه قضایی………………………………………………………………………………………………………………………………

2-2-3-6 تقاوت مالکيت زمانی با عقد بیع……………………………………………………………………………………………..

2-2-4 بیع موقت و مقایسه ی آن با مالکيت زمانی………………………………………………………………………………. .

2-2-4-1 دلایل  بطلان بیع موقت…………………………………………………………………………………………………………

2-2-4-2 تفاوت بیع موقت با قرارداد  مالکيت زمانی…………………………………………………………………………….

2-2-5 مقایسه مالکيت زمانی با عقد اجاره……………………………………………………………………………………………..

2-2-5-1تعریف عقد اجاره………………………………………………………………………………………………………………………

2-2-5-2 شرایط اساسی عقد اجاره………………………………………………………………………………………………………..

2-2-5-3 تفاوت عقد اجاره با مالکيت زمانی………………………………………………………………………………………….

2-2-6مقایسه مالکيت زمانی با عقد صلح……………………………………………………………………………………………….

2-2-6-1تعریف صلح………………………………………………………………………………………………………………………………

2-2-6-2 تعریف عقد صلح…………………………………………………………………………………………………………………….

2-2-6-3 آیا مورد صلح باید معین باشد؟…………………………………………………………………………………………….

2-2-6-4 تفاوت مالکيت زمانی با عقد صلح…………………………………………………………………………………………

2-2-7 مقایسه مالکيت زمانی با حق انتفاع………………………………………………………………………………………….

2-2-7-1 تعریف حق انتفاع………………………………………………………………………………………………………………….

2-2-7-2ماهیت حق نتفاع…………………………………………………………………………………………………………………..

2-2-7-3 انواع حق انتفاع………………………………………………………………………………………………………………………

2-2-7-4 موارد زوال حق انتفاع…………………………………………………………………………………………………………….

2-2-7-5تفاوت میان مالکیت منافع و حق انتفاع…………………………………………………………………………………

2-2-7-6شباهت مالکيت زمانی با حق انتفاع……………………………………………………………………………………….

2-2-7-7 تفاوت مالکيت زمانی با حق انتفاع………………………………………………………………………………………..

مجموعه آرا ونظرات فقهای معاصر در رابطه با قرار داد مالکیت زمانی

منابع

مالکیت زمانی

واژه  time sharing  یک واژه لاتین است مرکب از time  به معنای زمان و share به معنای سهم  که اصطلاحآ به معنی قراردادی است که طبق ان مالکان حق استفاده از ملک را به صورت زمان بندی شده پیدا می کنند.امروزه بنابر نیازها و ضرورت های بشر،در سیستم های هتل داری،مراکز تفریحی واقامتی جهت سهولت تفریح عموم مردم به کار گرفته می شود.

واژه‌هايي كه براي اين قرارداد به كار برده مي‌شوند عبارتند از:
در ايران: مالكیت زمانی، بيع زماني، مالكيت ادواري، مالكيت نوبتي، سهيم شدن زماني، مالکیت مشارکتی،مالکیت مشترک،مالکیت مشاعی،بیع زمانی ،مشارکت زمانی و…
در حقوق كشور‌هاي عربي: البيع الزمني، عقد التمليك الزمني، المشاركه`الزمنيه،
در حقوق كشور‌هاي اروپايي:، Time sharing of immovable properties: Time-sharing:
در فرانسه: Temps partial de biens immobiliers [1]

تعریف مالکیت زمانی

تعریف  لغوی:

واژه تایم شر از لحاظ لغوی به معنای مالکیت زمانی،تسهیم زمانی ، مشارکت زمانی[2] آمده و همچنین تحت

عنوان بیع زمانی[3] نیز به کار برده شده .برخی از حقوقدانان نیز این پدیده را به مالکیت موقت ، سهیم

شدن زمانی،مترادف دانسته اند[4].مالکیت زمانی عبارتی است که توسط مسئولان یکی از شرکت های ایرانی

به عنوان ترجمه ومعادل واژه خارجی تازه تاسیس timesharing   قرار داده شده است.[5]

تعریف  اصطلاحی:

برخی از محققین در تعریف اصطلاحی مالکیت زمانی اینطور بیان داشته اند که مالکیت زمانی به شیوه خاص

استفاده  وانتفاع از ملک اطلاق می شود که بر طبق آن مالکان به صورت زمان بندی شده حق استفاده از

ملک را دارند . مولف فرهنگی حقوق black در این باره می نویسد:time sharing شکلی از مالکیت سهم

بندی شده مال است که عمومآ در املاک مشاعی که مخصوص گذراندن اوقات فراغت است ونیز در اماکن

تفریحی رواج دارد ودر آن ، چند مالک استحقاق می یابند که برای مدت معین درهر  سال از آن استفاده

کنند.(مثلآ دو هفته درهر سال)[6]

در فرهنگ حقوقی کرزون کالای موضوع مالکیت زمانی به معنای ذیل آمده است: «مالکیت بر هر نوع منزل مسکونی در بریتانیای کبیر یا مناطق دیگر اطلاق می‌گردد که کل یا بخشی از آن توسط کاربران منزل تفریحی مشترک، که همگی حق استفاده دوره‌ای از آن را دارند، برای اهداف تفریحی به طور متناوب و موقت مورد استفاده قرار می‌گیرد»[7]

در تعریف دیگری این طور آمده: مالكیت زمانی ، برخلاف مالكيت دائم و معمول ، به عنصر زمان محدود است كه مي‌توان آن را «مالكيت ادواري» ، «مالكيت موقت» ، مالكيت زمان بندي‌شده» ناميد. و به تعبيری  مالكيت زماني، يك نهاد حقوقي جديد است كه به موجب آن اشخاص مي‌توانند از عين يا منفعت مالي به طور ادواري و در زمان‌هايي معين براي مدتي نامحدود يا طولاني استفاده كنند. به عنوان نمونه در حالت اول مالكيت يك سوئيت براي 15 روز در سال معين و براي مدتي نامحدود به شخصي واگذار مي‌شود و هر كدام از مالكان دوره‌اي ، در زمان اختصاص يافته به خود مالك عين متعلق به خود به طور اختصاصي و مالك مشاعات به طور اشتراكي مي‌شوند، اما در حالت دوم محل سكونت مورد بحث ما با همان مدت 15 روز فرضاً براي 30 سال به شخص واگذار مي‌شود. اين حالت درحقوق ايران بدون شك به عنوان عقد اجاره تحليل مي‌شود.[8]

بررسی مبنای فقهی مشروعیت مالکیت زمانی

هر چقدر که  مالکیت در فقه کمتر مورد تحلیل قرار گرفته ودر مورد  اوصاف آن، به خصوص وصف دوام، کمتر سخن به میان آمده ولی در کل انتقال مالکیت دائمی می باشد.مسلم است منظور فقها از این قول ،طرد ونفی مالکیت زمانی به نحو تایم شرینگ نمی باشد  وآن چه از نظر ایشان منتفی بوده ،مالکیت موقت به این  شکل  بوده که مثلآ بایع،مبیع را به شرطی بفروشد که بعد از یک سال مالکیت به خودش برگردد.فرق این نوع مالکیت مقید به زمان با مالکیت موضوع عقد مالکیت زمانی  واضح است.

در چنین مالکیتی مسلمآ وصف دوام مالکیت به طور کلی نادیده گرفته شده است ولی در مالکیت مقید به زمان موضوع عقد مالکیت زمانی ،مالکیت به طور دائمی منتقل می شود،النهایه، حسب اشتراط حین العقد ،برخورداری مالک از ملک مشترک با توجه به توافق به عمل آمده  ودر مقطعی از زمان به صورت کامل بوده ودر مقاطعی  دیگر متعلق به سایر مالکان  مشترک خواهد بود واین تنها نوعی تقسیم تازه  تاسیس  در انتفاع از مال مشترک است وبهتر آن است که آنرا تسهیم بنامیم تا ایراد بند یک ماده 587 قانون مدنی ورفع حالت اشاعه شامل مالکیت زمانی نشود.

روش انجام معامله از طریق مالکیت زمانی

برای درک بهتر مفهوم مالکیت زمانی و همچنین معامله ملک از طریق مالکیت زمانی به  ذکر مثالی می پردازیم. فرض کنید شخصی یک یا چند منطقه خوش آب و هوا در نقطه یا نقاط معینی از ایران یا جهان را بپسندد ولی توان خرید تمامی و یکپارچه ویلا یا آپارتمان در آن مناطق را نداشته باشد یا این که بنا به هر علتی نخواهد بخاطر استفاده یک یا چند هفته‌ای از آن مناطق، سرمایه خود را به طور متمرکز و دائمی در آن اماکن حبس نماید. به همین جهت خرید ملک به روش مالکیت زمانی می‌تواند کمک شایانی به نامبرده نموده تا وی بتواند از تسهیلات موجود در اماکن خوش آب و هوا و توریستی مورد نظر خود (در مدت زمان دلخواه) بهره‌مند گردد و هزینه بسیار اندکی به نسبت مالکیت قطعی و یکپارچه همان ملک، پرداخت نماید. بدین وسیله، نامبرده سرمایه خود را بی دلیل محبوس ننموده و ضمناً از تسهیلات مذکور نیز به دلخواه استفاده کرده است.

در این روش، خریدار مالکیت زمانی هفته یا هفته‌هایی از سال را که قصد اقامت در آن مناطق دارد (به طور معین یا شناور)، مشخص نموده و مراتب را به فروشنده یا نماینده مالکیت زمانی (که در حقیقت مالک ویلا یا آپارتمان‌های مذکور است) اعلام می‌دارد. فروشنده با انعقاد قرارداد مالکیت زمانی، ملک مورد نظر را برای هفته یا هفته‌های معین یا شناوری از سال برای مدت نامحدود یا به مدت مندرج در قرارداد به خریدار تملیک می‌نماید و با امضای قرارداد مذکور، خریدار مالکیت زمانی با پرداخت وجه (ثمن معامله) که معمولاً مبلغی به مراتب کمتر از مبلغ واقعی ملک است، مالک آن ملک در هفته یا هفته‌های معین یا شناوری از سال خواهد شد.

در پاره‌ای از قراردادهای مالکیت زمانی،  قرارداد مالکیت زمانی متضمن ایام تعیین شده  این اجازه به خریدار داده می‌شود تا نامبرده بتواند، مالکیت زمانی تعیین شده خود را در یک ملک معین با دیگری (مالکان دیگر) مبادله نموده یا این که به نحوی از انحاء، تغییری در نوع و زمان استفاده از مال موضوع مالکیت زمانی خود بدهد و حتی از این طریق امکان پیدایش و تأسیس شرکت‌های دلالی تعویض مالکیت‌های زمانی، نیز محتمل خواهد بود.

بدین ترتیب، در صورتی که خریدار نتواند در موعد مقرر از مالکیت زمانی خود بهره‌مند شود، شرکت‌های دلالی مذکور می‌توانند با دریافت کمیسیونری (حق دلالی) اندک، زمان استفاده خریدار «الف» را با خریدار «ب» تعویض نموده تا هر دو خریدار بتوانند بالاترین بهره را از مال موضوع مالکیت زمانی ببرند.

انواع کلی مالکیت زمانی

دو نوع کلی مالکیت زمانی وجود دارد:[2]
در حالت اول خریدار صاحب بخشی از دارایی می شود.
در حالت دوم خریدار می تواند از دارایی طی یک دوره زمانی مشخص استفاده کند اما مالک آن دارایی نمی شود و فقط حق یا سهم استفاده از آن دارایی را در اختیار دارد.   در یک برنامه مالکیت زمانی نوع اول (معمول) اجازه استفاده از ملک با قیمت های متغیر داده می شود که این قیمت ها به فصل، کیفیت امکانات و موقعیت ملک بستگی دارد. خریدار بخشی از مبلغ را به صورت نقد و مابقی را در اقساط می پردازد. به علاوه هزینه های نگهداری و سایر هزینه های مرتبط را باید خریدار پرداخت کند.
در نوع دوم مالکیت زمانی که سرمایه گذار بر دارایی مالکیتی ندارد، چنانچه پروژه نامطلوب به نظر برسد و شکست بخورد، کل سرمایه گذاری که انجام شده است از دست خواهد رفت بعضی از پروژه های مالکیت زمانی قبل از شروع ساخت یا قبل از اینکه تأمین مالی مناسب صورت گیرد واگذار می گردد و در صورتی که منابع مالی ایجاد شده از طریق پیش فروش در حد انتظار سازنده نباشد، پروژه ممکن است شکست بخورد و خریداران ممکن است ضرر کنند.

جهت مشاهده نمونه های دیگر از ادبیات ، پیشینه تحقیق و مبانی نظری پایان نامه های حقوق کلیک کنید.

نمونه ای منابع و ماخذ

• 1-ابن سکیت، ترتیب اصلاح المنطق،موسسه انتشارات استان قدس رضوی،مشهد، 1412،چاپ اول.
• 2-ابن منظور، محمد،لسان العرب،بیروت،داراحیاالتراث العربی،الطبعه الاولی،1408ق،جلد 3و13.
• 3-احمد،سیاح،فرهنگ بزرگ جامع نوین،ترجمه المنجد با اضافات،در 2مجلد،انتشارات اسلام،تهران،ج2،ص1945.
• 4-آل کاشف الغطا ، محمد حسین ، تحریر المجله ، مکتبه النجاح ، تهران 1361.
• 5-انصاری ، شیخ مرتضی (ره)، مکاسب، قم ،موسسه نشر اسلامی،چاپ2،1416ق..
• 6-بستانی،المنجد،بیروت1992میلادی،چاپ33.
• 7-بجنوردی،سید حسن،القواعد الفقهیه، قم، اسماعیلیان،چاپ دوم،1410 ق.
• 8-بحرانی، یوسف، الحدایق الناظره، قم، موسسه نشر اسلامی، 1363 ش، جلد 21، ص 83.
• 9-بهوتی،منصور بن یونس،کشاف القناع،دار الکتب العلمیه،بی تا،چاپ 3.
• 10-جبران ، مسعود ، فرهنگ الرائد ، ترجمه رضا انزابی نژاد ، ، چاپ دوم ، آستان قدس رضوی ، ج 1 .
• 11-حماد،نزیه،عقد صلح،دارالعلم،بی چاپ،دمشق 1416ق.
• 12-زاهد بخاری ، محمدبن عبدالرحمن ، محاسن الاسلام ، دارالکتب العلمیه ، بیروت،بی تا .
• 13-زحیلی، وهبه، الوصایا و الوقف فی الاسلامی ، دارالفکر المعاصر، بیروت،1419،چاپ دوم.
• 14-…
• 15-…