آشنایی با قرارداد و قانون پیش فروش ساختمان

آشنایی با قرارداد و قانون پیش فروش ساختمان

 قانون پیش فروش ساختمان

چکیده………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

فصل دوم: آشنایی باقرارداد وقانون پیش فروش ساختمان………………………………………………………..

2-1- ادبیات و مستندات و تعاریف قانون……………………………………………………………………………………………

2-2- نقد و بررسی در خصوص بعضی از مواد قانون پیش فروش ساختمان………………………………………..

2-3- ایرادات چیست؟……………………………………………………………………………………………………………………….

2-4- نقد و بررسی برخی ضمانت اجرا های کیفری قانون پیش فروش ساختمان……………………………….

2-4-1- در جو انتشار آگهی پیش فروش بدون اخذ مجوز و تنظیم سندرسمی………………………………….

2-4-2- تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاورین املاک……………………………………………………………….

2-4-3- قابل گذشت بودن یا نبودن جرایم موضوع این قانون…………………………………………………………….

فصل سوم: بررسی قراردادهای پیش فروش ساختمان بامسائل مشابه درفقه وقراردادهای پیمانکاری و خصوصی……………………………………………………………………………………………………………………..

3-1- بررسی قراردادپیش فروش ساختمان با مسائل مشابه در فقه اسلامی………………………………………..

3-1-1- بیع استصناع………………………………………………………………………………………………………………………..

جهت مشاهده و دانلود ادبیات اوراق استصناع کلیک کنید.

3-1-2 بیع اثمار…………………………………………………………………………………………………………………………………

3-1-3- بیع سلف………………………………………………………………………………………………………………………………

3-2- بررسی قراردادها یپیش فروش ساختمان با قراردادها یپیمانکاری و خصوصی……………………………

3-2-1- قراردادپیمانکاری………………………………………………………………………………………………………………….

منابع

قانون پیش فروش ساختمان

واژگان کلیدی:قرارداد پیش فروش ساختمان، بیع ، موجود بودن مورد معامله ، قولنامه ، تعهد­ به قرارداد

ادبیات و مستندات و تعاریف قانون

باتوجه به اینکه قراردادهای پیش­فروش ساختمان به علت نیازهای اجتماعی و اقتصادی انروز بشر شکل گرفته و توسعه چشم­گیری یافته است، می­توان آن را قرارداد جدیدی دانست که در فقه به صورت مستقل و جداگانه بحث نشده است. در فقه امامیه در مورد پیش­فروش اموال به «بیع میوه» اشاره شده و نظر مشهور آن است که فروش میوه پیش از ظهور آن باطل است و در این مورد استدلال کرده­اند که چون، عنوان میوه، در زمان قبل از ظهور ، عرفاً بر آن صدق نمی­کند و بیع در زمان انعقاد موجود نیست بیع باطل است.

در برخی از کتب فقهی نیز عقود مشابهی مانند «بیع معدوم» ذکر شده که آن را جایز نمی­دانند اما فرضی را در آن استثناء کرده­اند و آن «بیع معدوم به تبع موجود» است همانند فروش چای بر روی بوته، به ضمیمه پنج چین دیگر که در آینده ایجاد خواهد شد.( جعفری لنگرودی،1357، صفحه 611)

و مورد دیگری که در خصوص بیع معدوم بحث شده این است که فروش میوه قبل از ظهور و پیدایش آن در یک سال واحد و کمتر منع گردیده و این امر اجماعی است و دلیل آن از سوی فقها وجود غرر در معامله است اما به طور اجماع عقیده بر آن است که بیع میوه بعد از بُدو صلاح ، یعنی صلاحیت یافتن برای میوه شدن، چه برای یکسال یا کمتر جایز است.(شهید ثانی، 1426ق، ص 73، نجفی 1981م ، ج 24 ، ص ص 56-59)

جهت مشاهده و دانلود بررسی فقهی و حقوقی اوراق استصناع کلیک کنید .

طبق قانون پیش­فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن تعاریفی در خصوص برخی از اصطلاحات آمده است که به شرح ذیل می باشد:

1- پیش­فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه­گذار یا مستأجر

2- مالک رسمی زمین: شخصـی که مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک دارای سند رسمـی مالکیت می­باشد.

3- مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستاجره می باشد.

4- سـرمایه ­گذار: شخصی کـه به مـوجب سند رسمـی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه­گـذاری می نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می یابد.

5- عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاک­برداری و در اجرای پی ریزی (فوندانسیون) جهت استقرار ستون­های ساختمان یا دیوارهای باربر  بر­روی پی انجام می گیرد و با پایان آن اجرای اسکلت ساختمان شروع می­شود.

و از این قیبل تعاریف که البته جای عبارتی به عنوان «پیش­خریدار» خالی می­باشد که از نظر مؤلف تعریف شده است.

پیش خریدار: شخصی که قدرالسهم زمین و اعیانی را که قرار است طبق تعهد در آن ساخته شود و به صورت اقساطی خریداری می­نمایند.

جهت مشاهده نمونه های دیگر از ادبیات و پیشینه تحقیق پایان نامه های حقوق کلیک کنید.

 نقد و بررسی در خصوص بعضی از مواد قانون پیش ­فروش ساختمان

یک نگاه گذرا و اجمالی به این قانون داشته باشیم، البته قبل از آن باید به یاد داشته باشیم که قانون مدنی سال 1307 که بیع را در ماده 338 تعریف و ماده 361 در باب بیع گفته­است که اگر در بیع عین معلوم شود که بیع وجود نداشته ، بیع باطل است. نکته دیگر قانون ثبت سال 1310 و ساختار نظام ثبتی ما که بر پایه دفتر املاک استوار است و ماده 22 و ماده 46 قانون ثبت عقد بیع را در زمینه غیر منقول در زمینه املاک به یک عقد تشریفاتی مبدل نموده­است.

به این معنا که انتقال مالکیت نیازمند سند رسمی و ثبت در دفاتر املاک است ، حال بایستی به بحث­های پیش­فروش ساختمان با در نظر گرفتن این داده­ها بپردازیم:

تا قبل از تصویب این قانون هیچ قانونی در زمینه پیش­فروش ساختمان نداریم در حالی که این پدیده حداقل 30 سال است که برای مردم گرفتاری ایجاد کرده است و همچنین هیچ قانونی راجع به قولنامه نداریم در حالی که اصل 158 قانون اساسی تدوین و تنظیم لوایح قضایی را از تکالیف قوه قضائیه پیش­بینی کرده اما مشخص نیست که چرا  قوه قضائیه در خلال این سی سال هیچ لایحه­ای در زمینه قولنامه یا پیش­فروش ساختمان تصویب و ارائه نکرده است؟

اولین نکته اینکه موضوع قرارداد عین معین نیست. عین معین چیزی است که وجود خارجی داشته و قابلیت تملک دارد پس قرارداد پیش­فروش را نمی­توانیم مشمول ماده 338 و ماده 261 قانون مدنی بدانیم که گفته است اگر در بیع عین معین معلوم شود که بیع موجود نیست بیع باطل است و دراینجا در زمان قرارداد اصلاً بیع وجود ندارد و هر دوطرف کاملاً آگاهی دارندکه بیع بایستی در آینده ساخته شود…..

تنظیم قرارداد و قانون پیش فروش ساختمان توسط مشاورین املاک

به موجب ماده 24 قانون و قانون پیش فروش ساختمان به مشاورین املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفـین را جهت تنظیم سند رسمـی قـرارداد پیش­فروش به یکـی از دفـاتر اسنـاد رسمی دلالت نمایند و نمی­توانند راساً مبادرت به تنظیم سند رسمی قرارداد پیش­فروش نمایند ، در غیر اینصورت برای بار اول تا یک­سال و برای بار دوم تا دوسال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم باطال پروانه کسب محکوم می­شوند.

این ماده تنظیم قرارداد پیش­فروش را برای مشاورین املاک ممنوع نموده و آنان را ملکف می­نماید تا متعاملین را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کند تا با تنظیم سند رسمی نسبت به قرارداد پیش­فروش اقدام نمایند و عدم هدایت متعاملین به دفاتر اسناد رسمی توسط مشاورین املاک جرم محسوب نشده و مستوجب مجازات مقرر در این ماده نیست بلکه چنانچه راساً مبادرت به تنظیم قرارداد­ پیش­فروش بین پیش­خریدار و پیش­فروشنده نمایند مجازاتهای مقرر در این ماده قابل اعمال است.

با این وجود قانون­گذار مشاورین املاک را از تنظیم قرارداد پیش-فروش منع نموده است نه پیش­قراردادی که همانند قول­نامه بین طرفین معین پیش­فروشنده و پیش­خریدار باشد. بنابراین تنظیم هـرگونه تفاهم­نامه یا پیش­قرارداد یا هـرچیز دیگری کـه ماهیتاً قـرارداد پیش­فروش نباشد و مثلا متضمن تعیین دفترخانه محل تنظیم قرارداد و تاریخ آن و حق­الزحمه مشاور باشد توسط مشاورین املاک را نمی­توان مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده 24 قانون دانست.

بررسی قرارداد و قانون پیش فروش ساختمان با مسائل مشابه در فقه اسلامی

به طور کلی خرید و فروش ساختمان ممکن است به دو صورت انجام شود که هر کدام ویژگی­های خاص خود را دارد که موضوع بحث ما پیرامون قسمتی است که ساختمان هنوز ساخته نشده است که در این فرض مورد معامله موجود نیست و معمولاً خریدار به طور اقساط ثمن مورد معامله را با احداث تدریجی ساختمان به فروشنده می­پردازد که در این فصل به بررسی عقودی که در فقه مشابه قانون پیش فروش ساختمان بوده و نحوه پرداخت ثمن و موارد مشابه آن و سپس به بررسی آن با قراردادهای پیمانکاری و خصوصی خواهیم پرداخت.

قانون پیش فروش ساختمان

نمونه ای از منابع عربی قانون پیش فروش ساختمان

• 1- ابوبکرالکاشانی(1409ق.)،بدائعالصنایع،پاکستان: مکتبه‌الحبیبیه.
• 2- انصاری،محمدعلی(1415ق.)،الموسوعه‌الفقهیه ‌المیسره،قم: مجمعفکراسلامی.
• 3- حرّعاملی،محمد‌بنحسن‌بن‌علی(1409ق.)،تفصیلوسائل‌الشیعهالیتحصیلمسائل‌الشیعه،قم: موسسه‌آل‌البیت.
• 4- حلّى،ابنادریس(1410ق.) السرائرالحاویلتحریرالفتاوی،قم: دفترانتشاراتاسلامی.
• 5- حلّى،محققنجمالدینجعفربنحسن،(1408 ق)،شرائعالإسلامفیمسائلالحلالوالحرام،قم: موسسهاسماعیلیان.
• 6- شهیدثانی،زین‌الدین‌بن‌علی‌بن‌احمد(1426ق)،الروضه ‌البهیّهفیشرحالمعه ‌الدمشقیه،قم: ارغواندانش.
• 7- شیخطوسی(1387ق)،المبسوط،قم: المکتبهالمرتضویه.
• 8- علاءالدینسمرقندی(بی‌تا)،تحفه‌الفقها،بیروت: دارالکتبالعلمیه.
• 9- کلینی،ابوجعفر(1407ق.)،الکافی،تهران: دارالکتب‌الاسلامیه.
• 10- الموسوی‌الخمینی(1403ق.)،تحریرالوسیله،تهران: مکتبه‌الاعتماد.
• 11- الموسوی‌الخمینی(1410 ق.)،البیع،قم:‌ موسسهاسماعیلیان.
• 12- میرزاابوالقاسمقمی(1413ق.)،جامعالشتّات(فارسی)،تهران: کیهان.
• 13- نجفى،شیخ‌محمدحسن(1981م.)،جواهرالکلام،بیروت: دارإحیاء‌التراثالعربی.
• 14- هاشمیشاهرودی،سیدمحمود(1378)، «استصناع»،فقهاهلبیت،شماره 19-20.
• 15-…
• 16-…