تامین مسکن کم درآمدها در ایران و جهان

مسکن کم درآمدها

2-2-      مداخله دولت در تامین مسکن اقشار کم‌ درآمدها

2-2-1-  دیدگاه مکاتب مختلف اقتصادی در خصوص نوع و حوزه مداخله دولت

2-2-2-  لزوم دخالت دولت در تامین مسکن کم درآمدها

2-2-3-  رده بندی مداخله دولت ها در تامین مسکن کم درآمدها

2-2-3-1-دوره قبل از بحران اقتصادی1930(عصر کلاسیک)

2-2-3-2-عصر کینزگرایی(پس از بحران)

2-2-3-2-1-مسکن عمومی

2-2-3-2-2-مسکن خودیار

2-2-3-3-دوره دولت رفاه(1970-1950)

2-2-3-3-1-برنامه ارتقاء سکونتگاه‌ها

2-2-3-3-2-یارانه مسکن

2-2-4-  سیاست زمین و خدمات

2-2-4-1-دوره دولت حداقل (1995-1980)

2-2-4-1-1-توانمندسازی

2-2-4-2-دولت کارآمد: راهبرد نهایی مدیریت توسعه(بعد از 1995)

2-2-4-2-1-مسکن اجتماعی

2-2-4-2-1-1-سازمان های مسکن اجتماعی

2-2-4-2-2-مسکن مقرون‌به‌صرفه

2-3-      بررسی سیاست های تامین مسکن کم درآمدها در کشورها

2-3-1-  بررسی کلی سیاست های تامین مسکن کم‌ درآمدها در کشورهای درحال‌توسعه

2-3-1-1-بررسی نمونه‌های موردی سیاست‌های تامین مسکن کم‌ درآمدها درکشورهای درحال‌توسعه

2-3-1-1-1-سیاست مسکن در کلمبیا

2-3-1-1-2-سیاست های تامین مسکن کم درآمدها در چین

2-3-1-1-3-سیاست‌های مسکن در ترکیه

2-3-1-1-3-1-پروژه‌های مسکن اجتماعی ساخته شده توسط TOKI

2-3-1-1-3-2-پروژه های به اشتراک گذاری درآمد

2-3-1-1-4-سیاست‌های تامین  مسکن کم‌ درآمدها در نیجریه

2-3-1-1-4-1-توسعه مسکن انبوه (در نیجریه)

2-3-1-1-5-سیاست‌های تامین مسکن کم درآمدها در مکزیک

2-3-1-1-6-بررسی سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها  در هند

2-3-1-1-6-1-برنامه‌های یارانه مسکن برای فقرا

2-3-1-1-7-سیاست تامین مسکن کم‌ درآمدها در اوگاندا

2-3-2-  بررسی کلی سیاست‌های تامین مسکن کم درآمدها در کشورهای توسعه یافته

2-3-2-1-سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در کشورهای عضو اتحادیه اروپا

2-3-2-1-1-بررسی نحوه اجرا و مدیریت مسکن گروه‌های کم‌درآمد شهری در سیستم برنامه‌ریزی مسکن کشورهای عضو اتحادیه اروپا

2-3-2-2-سیاست‌های تامین مسکن کم درآمدها در ایالات متحده آمریکا

2-3-2-2-1-سیاست‌های مسکن در بحران بزرگ اقتصادی

2-3-2-2-2-بحران مسکن پس از جنگ

2-3-2-2-3-مسکن درمانی برای بحران شهری

2-3-2-2-4-بحران سیاسی

2-3-2-3-سیاست‌های تامین مسکن کم درآمدها در استرالیا

منابع تامین مسکن کم درآمدها

لزوم دخالت دولت در تامین مسکن کم درآمدها

ناکارآمدی بازار در تامین مسکن برای طیف وسیعی از اقشار با درآمد متوسط و پایین در کنار عملکرد ناکارآی نظام اقتصادی از جمله رشد نامتناسب دستمزد نسبت به رشد قیمت و اجاره‌بهای مسکن، لزوم دخالت دولت در این بازار را حتمی می‌سازد. بنابراین دولت دخالت در بازار مسکن را با سه هدف دنبال می‌کند. هدف اول برای مقابله با معضل شکست بازار در تامین سرپناه مناسب برای افراد سالخورده، بیمار، بی‌بضاعت، ناتوان جسمی و ذهنی و افراد کم‌درآمد صورت می‌پذیرد. هدف دوم توزیع مناسب مسکن در مناطق مختلف و هدف سوم توجه به بازار مسکن به‌عنوان یک منبع مالیاتی- درآمدی برای دولت در شرایط رونق اقتصادی است (حمیدی, 1384).

ضرورت دخالت دولت در امر تامین مسکن مسئله‌ای پذیرفته شده، بدیهی و غیر قابل انکار است. دولت‌ها به‌منظور برقراری ثبات در سیستم‌های تامین مالی و ایجاد اشتغال در بخش ساخت‌وساز ناگزیر از توجه به مقوله تامین مسکن می‌باشند. هرچند ممکن است برخی سیاست‌ها صرفا برای دوره‌ای خاص تعریف شوند و یا حتی فلسفه وجودی این سیاست‌ها هدفی غیر از کمک به اسکان اقشار ضعیف بوده باشد(به‌عنوان نمونه در ایالات متحده، سیستم بانکی فدرال وام مسکن و سازمان مسکن با هدف کمک به اقشار آسیب‌پذیر به‌وجود نیامد، بلکه هدف اصلی کمک به موسسات وام و تسریع در برون‌رفت اقتصاد ایالات متحده از رکود بود) اما تداوم سیاست متخذه و جهت‌گیری کامل به جانب کمک به اقشار کم‌درآمد نشان از جدیت موضوع و لزوم رفع مشکل از وضعیت نابسامان این قشر، بعضا در اقتصادهایی دارد که از نظر عملکرد و کارآیی سازوکار بازار در صدر جهان قرار دارند (همان).

بررسی کلی سیاست­های تامین مسکن کم درآمدها در کشورهای درحال‌توسعه

مسئله تامین مسکن کم درآمدها از طریق مکانیزم بازار خصوصی در کشورهای در­حال­توسعه، از اواسط دهه1970 در دستور کار مطالعات مسکن قرار گرفت. در طول دهه 1980 یک توافق نسبی جهانی در رابطه با کاهش نقش دخالت مستقیم دولت در اقتصاد و افزایش اتکا به بخش خصوصی بوجود آمد. بسیاری از کشورها بدون در نظر گرفتن ایدئولوژی، ساختارهای سیاسی یا سطوح توسعه این سیاست را دنبال کردند. بنابراین گسترش نقش بازار خصوصی در زمینه تامین مسکن کشورهای در­حال­توسعه در طول دهه 1980 مرکز توجه قرار گرفت. این امر توسط بانک جهانی جانب‌داری شد و در طول دهه 1980 استراتژی توانمندسازی بخش عمومی برای حمایت از فعالیت‌های بازار خصوصی در تامین مسکن کشورهای در­حال­توسعه را مطرح کرد.  (Keivani & Werna, 2001).

بیشتر خدمات شهری در کشورهای در­حال­توسعه از جمله بهداشت، آموزش، دفع زباله، و … به‌طور کامل یا نسبی از طریق بخش عمومی تامین می­شود. از سوی دیگر تامین مسکن بیشتر توسط بخش غیردولتی که شامل بخش­های خصوصی رسمی و غیررسمی، خانواده­ها و تعاونی­ها می­باشد، تامین می­شود (همان). نمودار شماره یک مدل مفهومی انواع تامین مسکن را در کشورهای درحال‌توسعه نشان می‌دهد.

بررسی کلی سیاست­های تامین مسکن کم درآمدها در کشورهای توسعه یافته

مسکن در کشورهای توسعه یافته در وحله اول از طریق بازار تامین می­شود. اگرچه بازارهای مسکن ناقص و ناتمام هستند، شکست بازار منجر به حمایت ناکافی و شرایط ضعیف مسکن بویژه برای خانوارهای کم­درآمد در کشورهای سرمایه­داری می­شود (Berry, 2012). در بسیاری از کشورهای توسعه­یافته، سیاست مسکن در راستای کمک به نیازهایی که در بازار پاسخ داده نمی­شوند، اتخاذ می­شوند (Smith J. , 2012).

برای مثال کشور سوئد با وجود احداث مساکن عمومی در سطح وسیع، رشد سازمان­های غیرانتفاعی مسکن، که عمدتا از طریق یارانه­های دولتی و تعامل با اتحادیه­های کارگری تامین مالی می­شدند را نیز حمایت می­کرد (Berry, 2012).

هلند سازمان مسکن بزرگی را تشکیل داد که ابتدا توسط یارانه­های حکومت مرکزی و وام­هایی که نهایتا در یک اقدام ناگهانی بخشیده می­شدند حمایت می­شدند. این بخش به پشتوانه ضمانت­های دولتی ماندگار شد و توانست با افزایش وام مسکن خصوصی، توسعه یابد (همان).

سیاست­های سوئیس و استرالیا از جنگ جهانی دوم شروع شد و دسترسی سازمان­های غیر انتفاعی را به سرمایه­های خصوصی برای تامین مسکن خانواده­های کم­درآمد در اجاره­های پایین­تر از بازار تسهیل بخشید (همان).

اصلاحات سیاسی مسکن در انگلیس از اوایل دهه 1980 از مسکن عمومی به رشد مالکیت مسکن و بخش انجمن مسکن تغییر یافت. اصلی­ترین مداخلات سیاسی حق خرید و انتقال مسکن عمومی از حکومت محلی به سازمان­های مسکن بودند (همان).

آلمان و استرالیا شاهد توسعه بخش خصوصی اجاره مسکن بودند که اوایل توسط حفاظت نظارتی و بعدها مشوق­های مالیاتی (شامل معافیت مالیاتی از وام بهره مسکن، کمک هزینه­های سرمایه­گذاری و …)حمایت می­شدند (همان).

سیاست­های تامین مسکن کم درآمدها در کشورهای عضو اتحادیه اروپا

تجربه کشورهای عضو اتحادیه اروپا نشان می­دهد که بازارهای مسکن تحت تاثیر عوامل زیر، ناکارآمد و از حالت تعادل خارج می­شوند. اجتناب از این عوامل و برنامه­ریزی برای رویارویی و کنترل آن­ها از جمله اهداف برنامه­ریزی مسکن در کشورهای مذبور می­باشد:

• کاهش کمک­های دولت مرکزی نسبت به دولت­های محلی جهت پشتیبانی از تولید و نوسازی واحدهای مسکونی موجب کاهش عرضه و افزایش قیمت­ها شده است؛
• قدرت خرید پایین و عدم حمایت از گروه­های کم­درآمد و عرضه کم واحدهای مسکونی؛
• افزایش مستمر هزینه­های تولید به دلیل افزایش هزینه­های عمومی از قبیل مصالح ساختمانی و سوخت، در دسترس نبودن نیروی کار؛
• ضعف و کاستی­های دولت در حمایت از تولید مسکن، تاثیر منفی اقدامات مربوط به کنترل اجاره به دلیل عدم رغبت و دخالت بخش خصوصی نسبت به تولید واحدهای اجاره­ای؛
• عدم پشتیبانی از تقاضای خرید گروه­های کم­درآمد؛
• تورم بالا، کمبود و ضعف دانش فنی در تولید مسکن، کمبود زمین برای توسعه خدمات در نواحی با تقاضای بالا؛
• عدم تامین مسکن اجاره­ای کافی برای پاسخگویی به تقاضای موجود؛
• ضعف و نقص سیستم مالی، قانونی، افزایش توسعه و ساخت­وساز نواحی غیر مسکونی نسبت به مسکونی؛
• رکود اقتصادی، موجب کاهش تمایل به سرمایه­گذاری در بخش مسکن شده است؛
• قیمت بالای زمین، کمبود زمین، بورکراسی بیش از حد در ارتباط با ساخت­وساز؛
• هزینه بالای مصالح ساختمان ناشی از انحصار و وضع تعرفه­های بالا بر واردات آن­ها، عرضه ناکافی زمین در مناطق شهر؛
• زمین ناکافی در شهرها؛

در شرایطی که بازارها با مشکل روبه­رو می­شوند، دولت­های عضو اتحادیه اروپا از سیاست­های زیر برای ایجاد تعادل و کنترل تاثیرات منفی مشکلات آن استفاده ­می­کنند:

• اعطای کمک­های مالی اتحادیه اروپا برای تولید مسکن اجتماعی و برنامه­های نوسازی؛
• برنامه­های ملی اقدام علیه فقر و محرومیت؛
• تامین مالی برنامه­های مسکن؛
• بازنگری در قوانین؛
• تغییر نرخ مالیات بر ارزش افزوده مصالح ساختمانی و افزایش مالیات بر ارزش افزوده زمین­های درحال توسعه (حسینلو, 1390).

در این کشورها توجه به تامین مسکن کم درآمدها در سایه تغییرات جمعیتی و فشارهای اقتصادی و تمایل دولت­ها به­منظور کاهش مشکلات و مبارزه با افزایش نیاز به مسکن، صورت گرفته است. رژیم­های مالی متفاوت، گونه­های مختلفی از مسکن کم درآمدها (مسکن عمومی و …) را در این کشورها ارائه می­دهند که اغلب توسط حکومت­های محلی به­منظور استفاده بهتر از دارایی­های عمومی و با استفاده از زمین­های دولتی صورت می­گیرد، سعی بر این است که قابلیت­های عمومی با دارایی­های بخش خصوصی ترکیب شوند؛ بدین معنا که صندوق­های تامین اجتماعی با سرمایه­گذاری بخش خصوصی، تبدیل به مهم‌ترین عامل دخیل در تامین و تولید مسکن ­گروه­های کم­­درآمد شده­اند (همان).

سیاست­های تامین مسکن کم درآمدها در استرالیا

تعداد فزاینده خانواده­ها در استرالیا مشکل دسترسی به مسکن مناسب در بازار خصوصی که نتیجه عدم مقرون­به­صرفگی، نابرابری، بی­کفایتی یا نیازهای مکانی و محلی را به وجود آورده است. در پاسخ به این مسئله، حکومت­های ایالتی و دولتی مسئولیت­هایی را برای تامین مسکن در راستای کمک به این خانواده­ها، بویژه خانواده­های کم­درآمد بر عهده گرفته­اند. طیف وسیعی از ابزارهای سیاسی برای کمک به تامین و نگهداری از مسکن به همه ساکنین در نظر گرفته شد. برای مثال کمک به  مالک شدن، کمک به تامین مقرون­به­صرفگی در بازار خصوصی و بهبود گزینه­های مسکن که مالکیت ­و مدیریت آن­ها به صورت اجتماعی است (Baker, et al., 2013).

استرالیا کشوری است که از مسکن خوب، با کیفیت متناسب با استانداردهای بین­المللی برخوردار است. در طول چندین دهه “رویای بزرگ استرالیا” در رابطه با مالکیت خانواده­­های کارگر متوسط درآمد نائل شد و نرخ مالکیت زیر 70% جمعیت به ثبات رسید. سیستم مسکن اجتماعی و بازار اجاره خصوصی برای خانواده­هایی که نمی­توانستند مالک خانه شوند یا گزینه­ای برای مالکیت مسکن نداشتند، گزینه­های مسکن را ارائه می­دادند. با وجود تغییرات جمعیتی گسترده و افزایش تقاضا در استرالیا، امروزه بازار مسکن استرالیا به یکی از بازارهای غیرقابل پرداخت در دنیا تبدیل شده است (Baker, et al., 2013)

مسکن کم درآمدها

جهت مشاهده نمونه های دیگر از ادبیات ، پیشینه تحقیق و مبانی نظری پایان نامه های معماری کلیک کنید.

نمونه ای از منابع فارسی مسکن کم درآمدها

• اردشیری, م. (1378). نقش مدیریت زمین در سیاستهای توسعه شهری. مجموع مقالات همایش زمین و توسعه شهری.
• ارگودن, س., & رستمی, س. (1389). مسکن کم هزینه: سیاست ها و محدودیت ها در کشورهای درحال‌توسعه. فصلنامه علمی اقتصاد مسکن، شماره47 و 48.
• اطهاری, ک. (1384). فقر مسکن در ایران: فقر سیاست اجتماعی. فصلنامه علمی- پژوهشی رفاه اجتماع، شماره 18.
• امچکی, ح. (1379). دولت و انبوه سازی، سابقه مداخله دولت در انبوه سازی مسکن. فصلنامه انبوه سازان مسکن،شماره 2.
• ایزدخواه, ر., & رضوی, م. (1392). مقایسه نظریات مکاتب اقتصادی منتخب به‌منظور استخراج چارچوب نظری سیاست های صنعتی. فصلنامه علمی-پژوهشی سیاست علم و فناوری(1).
• بازمحمدی, ح., & چشمی, ا. (1385). اندازه دولت در اقتصاد ایران. تهران: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران.
• بانک مرکزی. (1392). شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران. تهران: بانک مرکزی.
• پالیزبان, س., جودکی, ح., & رضویان, م. (1389). اسکان غیررسمی و فقر مسکن، نمونه موردی شهر پاکدشت. فصلنامه جغرافیایی آمایش محیط, 11, 132-115.
• پرهیزگار, ا., امچکی, ح., & افتخاری, ع. ر. (1386). هدف گرایی در برنامه ریزی مسکن با توجه به تحول در ساختار جمعیتی کشور. فصلنامه مدرس علوم انسانی،شماره1, 95-127.
• پورمحمدی, م. ر. (1385). برنامه ریزی مسکن. تهران: سازمان مطالعه و تدوین کتب علوم انسانی دانشگاه ها(سمت).
• پورمحمدی, م., صدر موسوی, م., & عابدینی, ا. (1391). تحلیلی بر سیاستهای تامین مسکن دولت با تاکید بر برنامه های توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی. فصلنامه علمی پژوهشی مطالعات شهری, 3, 43-34.
• جهانی, م. (1384). دستاوردهای سیاست انبوه سازی مسکن در برنامه سوم. فصلنامه انبوه سازان مسکن, 17-14.
• حاجی پور, خ., & عطایی, س. (1392). تعیین معیارهای برنامه ریزی مسکن اقشار کم درآمد و ارزیابی طرح های اجرایی مسکن مهر در شهرهای کوچک(مطالعه موردی 5 شهر کوچک در استان خراسان شمالی). مطالعات و پژوهشهای شهری و منطقه ای, 19, 42-19.
• حسینلو, م. (1390). برنامه ریزی برای گسترش سیاست های مسکن گروه های کم درآمد شهری برای مهار بازار غیررسمی مسکن ، نمونه موردی شهر تهران. اولین کنفرانس اقتصاد شهری ایران.
• …
• …