افراز در ثبت اسناد

افراز در ثبت اسناد

تعداد صفحات: 54 صفحه

بررسي افراز و رويه عملي آن………………………………………………………………………………………………………………………………..

3-1- تبيين مفهوم افراز  …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

3-1-1- تفاوت تفكيك و افراز ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

3-1-2- مقايسه تفكيك و إفراز در املاك …………………………………………………………………………………………………………………………………….

3-1-3- قانون افراز و فروش املاك مشاع …………………………………………………………………………………………………………………………………….

3-1-4- صلاحيت اداره ثبت در رسيدگي  به افراز املاك …………………………………………………………………………………………………

3-1-5- إفراز املاك مشاع  ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

3-1-6- مراحل انجام إفراز  ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

3-1-7- روش إفراز املاك   ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

3-1-8- نكات مورد توجه در افراز …………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

3-1-9- سه ركن اساسي و مهم افراز ……………………………………………………………………………………………………………………………………………

3-1-9-1-افراز براساس محل تصرفات شركا انجام مي گيرد …………………………………………………………………………………………

3-1-9-2-ميزان سهمي كه به خواهان داده مي شود بايد متناسب با ميزان مالكيت او باشد ………………..

3-1-9-3- ارزش موقعيت سهم مفروزي ……………………………………………………………………………………………………………………………………

3-1-10- تفاوتهاي افراز در دادگاه ها با افراز در اداره ثبت …………………………………………………………………………………………..

3-1-11- نكات عمده در مورد إفراز ………………………………………………………………………………………………………………………………………………

3-1-12- مواد منع إفراز و هزينه هاي آن ………………………………………………………………………………………………………………………………..

3-1-13- شرايط افراز املاك مشاعي كه در وثيقه مي باشد ……………………………………………………………………………………..

3-1-14- شرايطي كه ملك يا ساختمان قابل إفراز نباشد ……………………………………………………………………………………………..

3-1-15- تفاوتهاي تفكيك با افراز از جنبه امور ثبتي ……………………………………………………………………………………………………..

3-1-16- نظريه هاي حقوقي مربوط به افراز و فروش املاك مشاع ……………………………………………………………………….

3-1-17- اقدام مراجع ثبتي به إفراز و تفكيك عرصه هاي بدون سند، بدون نقشه مصوب شهرداري……………..

3-1-18- مجازات تصرف در اراضی متعلق به دولت و تفکیک غیر قانونی و نقد قوانین إفراز و تفکیک…………………………………….

منابع و ماخذ………………………………………………………………………………………………………………..

تبیین مفهوم افراز  

افراز در لغت به معنی جدا کردن چیزی ازچیز دیگر(در لغت عین تفکیک می باشد) تقسیم در لغت به معنی جدا کردن جیزی از چیز دیگر.

تفکیک حصه هر یک از شرکا ملک مشاع .یعنی از طریق تراضی شرکاء یا از طریق حکم دادگاه در صورتیکه بین همه شرکا تراضی واقع نشود تقسیم اجباری مستند. ماده591 قانون مدنی تقسیم در معنی إفراز نیز استدلال شده است ودر اینجا منظور از ان تبدیل سهم مشاع به مفروزاست(ماده591 قانون مدنی هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی نباشد تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند بعمل می اید ودرصورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند و مشروط به انکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که به این صورت احیا وجایز نیست) در صورتیکه اگر یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند .

حسب قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی.دعوی افراز.دعوی شریک ملک مشاع باشریک دیگر است به منظورتقسیم مال مزبور درصورت عدم تراضی بر تقسیم (در این صورت حاکم اجبار به تقسیم می کند)مشروط بدانیم که تقسیم محتمل برضرر نباشد ودر این راستا قانون افراز و فروش املاک مشاع درآذر ماه 1357 تصویب وبه موجب ان اداره ثبت مرجع نخستین رسیدگی در دعاوی افراز املاک تعیین گردید.

(مطابق ماده 593 قانون مدنی ضرری که مانع تقسیم می شود . عبارتست از نقصان فاحش نسبت به مقداری که عادتا قابل مسامحه نباشد )

افراز در مقابل اشاعه است و مبنای آن، این است که مال غیر منقولی را که مشاع بین دو یا چند شریک است، نسبت به سهم آنان جدا کننده و برای هر یک از آنان سند، مالکیت جداگانه صادر نمایند. مانند اینکه مردی سه دانگ مشاع از ششدانگ ملک خود را به موجب سند بیعی که در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسیده است، یعنی سند قطعی غیر منقول به زن خود بفروشد. در این صورت ششدانگ ملک از تاریخ تنظیم سند و ثبت آن در دفتر املاک اداره ثبت، دو مالک مشاع داردمرد نسبت به سه دانگ مشاع و زن نسبت به سه دانگ مشاع پس زن به استناد سند نامبرده می­تواند از اداره ثبت درخواست کند که سهم مشاع او را از ملک افراز نماید.

اداره ثبت در پاسخ به این تقاضا، ملک را از حالت اشاعه خارج و سهم متقاضی را از آن شخص جدا می­نماید به این ترتیب، سهم مرد نیز از این ملک، معین و جدا می­شود. در این وضعیت، خواه زن بعد از تنظیم سند و ثبت آن، سند مالکیت مشاعی گرفته باشد یا نه می­تواند  درخواست کند که اداره ثبت، سند مالکیت مفروز ملک را صادر و به او تسلیم نماید.

باید دانست که هر گاه اداره ثبت، درخواست افراز را منطبق با مقررات قانونی نداند، به کلیه شرکاء ملک ابلاغ می­کند و آنها می­توانند از این تصمیم اداره ثبت ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ آن، به دادگاه عمومی شکایت کنند. لازم به یادآوری است که جهت افراز و تفکیک ملک موانعی وجود دارد که به آنها اشاره میگردد.

مقایسه تفکیک و افراز در املاک

اصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدید آمده است وبه مفهوم افراز وتقسیم می باشد واز نظر عملکردی تفکیک و افراز هیچ فرقی با هم ندارند تنها تفاوت آن در تعداد شرکاء وعلت انجام آن می باشد به عنوان مثال در افراز باید حالت اشاعه وجود  داشته باشد وهمچنین در افراز تعداد مالکین مشاعی باید از 2 نفر بیشتر باشد ودر صورتیکه در تفکیک حالت اشاعه وتعداد کاربرد ندارد وهمانطور که گفته شد در نوع عملکرد از این دو مسئله به بعد، افراز وتفکیک تقریبا مشابه اقدام میگردد پس در خصوص نحوه تفکیک در املاک به شرح ذیل می باشد متقاضی بایدبا مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی واخذ تقاضای تفکیک، آن را ضمیه نقشه تفکیک ملک خودنموده و به ثبت محل تسلیم کند (ودر صورتیکه چند نفر شریک باشندو اختلاف در تقسیم پیش آمده باشد در اینجا رسم تفکیک به افراز عوض می شود) تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده به شعبه بایگانی ارسال می گردد چنانچه ملک دارای سابقه باشد به یکی از نماینده ونقشه برداران ثبت ارجاع می شود و اگر فاقد سابقه باشد همین درخواست به دادگستری عودت داده می شود.

چنانچه ملک دارای سابقه باشد خود اداره ثبت اقدام به ادامه تفکیک ملک نموده و پس از مقایسه محل ترسیم کروکی محل آنرا جهت اظهار نظر به شهرداری ارسال وچنانچه ظرف مدت دو ماه از تاریخ ارسال نقشه واطمینان از وصول نقشه به شهرداری پاسخی در یافت ننمایند اداره ثبت خود راسا اقدام به تفکیک می کند. (حال اینکه همین ارسال پاسخ که در دستورالعمل های صادره به اداره ثبت به مدت دو ماه مهلت به شهرداری داده شده است در ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی این مذت را چهار ماه تعریف کرده اند که خود تناقض است که سبب ایجاد سر درگمی در عوامل اجرائی شده است ) پس از وصول پاسخ شهرداری به نقشه تائید شده نماینده ونقشه بردار جهت بررسی .مطابقت وضع موجود با کروکی تائید شده شهرداری (ماده 101) به محل عازم میشوند.

در بند 383 بخشنامه های ثبتی به منظور ایجاد وحدت رویه در مورد تفکیک و افراز واملاک واحدهای ثبتی خاطر نشان نموده است که ادارات ثبت مکلفند تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر وحریم ان عمل تفکیک وافراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهد که بر اساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری به تصویب شهرداری رسیده باشد.

در مورد تفکیک ساختمانهایی که به صورت آپارتمان می باشد وبا توجه به گواهی پایان کار وقانون تملک آپارتمانها وآئین نامه آن اقدام شود چرا که به دیده شده است که اینکه آپارتمانها در خصوص اختصاص پارکینگها بصورت خطی دچار مشکلات فراوان شده اند.وهمچنین در مورد تفکیک چند ساختمان جدا از هم در یک قطعه زمینه احداث گردیده چنانچه بر طبق گواهی پایان کار این ساختمانها دارای مشترکات از قبیل راهروها – انبارها وتابلوهای آب وبرق- مرکز حرارت وغیره باشند ویااینکه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفکیک نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمانها با رعایت ضوابت مقرر در قانون تملک آپارتمانها اقدام نمایند.ودر مواردی که این قبیل ساختمانها بر اساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند ادارات ثبت راسا نسبت به تفکیک  عرصه واعیان اقدام خواهند نمود.

در اینجا سوال مطرح می شود که چگونه و در چه شرایطی شهرداری در گواهی فورا  اعلام می کند که عرصه قابل تفکیک نمی باشد.(جواب شهرداری در صورتیکه عرصه به متراژ تایید شده مسکن وشهرسازی و یا سازمان شهرداری ها نباشد (کمتر از حد مصوب ) باشد با تفکیک عرصه موافقت نمی کند وتنها اجازه تفکیک اعیانی را میدهد. که پارامتر های مورد تایید مسکن و شهرسازی درقسمت دوم پایان نامه تحت عنوان نقش تفکیک در توسعه شهرسازی و جامعه ی شهری به نظرتان خواهد رسید .

مسئله_ قواعد عمومی حاکم بر جامعه این چنین می باشد که معمولا مالک پس از اینکه مراحل قانونی ساختمان سازی قبلا اخذ پروانه از شهرداری وپایان کار دراتمام کار ساختمان سازی انجام شد بطوری  که بتوان به آن ملک مسکونی گفت.برای اخذ سند مالکیت ملک مسکونی خود به اداره ثبت مراجعه می نماید . ولی در بعضی موارد وقتی مالک برای اخذ پایان کار ساختمان به شهرداری مراجعه می نماید قضیه عملکرد کاملا عکس می شود یعنی شهرداری برای دادن پایان کار به مالک آن را مشروط به اخذ سند مالکیت می کند این درچه مواقعی اتفاق می افتد؟

این مسئله مربوط می شود به املاک مشاعی مسکونی که مالکین آنها بدون رعایت ضوابط تفکیکی اراضی وبدون اجرای ماده 101 قانون شهرداری ، ملک خود را در محل تقسیم وبه اندازه سهم مشاعی در تصرف داشته ودر قطعات متصرفی نیز قبل از سال 1370 بصورت مسکونی احداث بنا نموده اند. این موضوع به دو صورت قابل انجام می باشد.

1- در مورادی که کلیه مالکین حضور داشته وتقاضای تفکیک دارند

2- در مواردی که مالکین تک تک برای تفکیک واخذ سند مراجعه نمایند.

در مورد اول یعنی مواردی که کلیه مالکین حضور داشته باشند وتقاضای تفکیک کنند پس از اخذ عوارض تفکیک ورعایت ضوابط گذربندی طرح تفکیکی با توجه به کروکی طرح شده براساس ماده 101 قانون شهرداری پس از تنظیم صورتمجلس تفکیکی واحدهای ساخته شده ورسیدگی به تخلفات ساختمانی هر قطعه بصورت جداگانه رسیدگی می گردد.

در مورد دوم در موردی که مراجعه کلیه و مالکیت قطعات مقدور نباشد مالکیت هر قطعه بصورت انفرادی مراجعه نمایند مشروط به رعایت ضوابط گذربندی یعنی اینکه ملک مزبور به یک گذر ثبتی ویا گذر طرح تفصیلی مشرف باشد با رعایت تراکم واخذ تعهد از مالک مبنی بر پاسخگویی به کلیه اعتراضات مجاورین ودعاوی احتمالی اشخاص حقیقی وحقوقی اقدام به صدور پروانه مشروطه می نماید(منظور اینکه پروانه هیچ حقی اعم از حق مالکانه وسایر حقوق ایجاد نمی کند ) واینجا اگر فرد احداث کننده ملک، درخواست گواهی عدم خلاف پس از رسیدگی به تخلفات نماید. در اینصورت صدور گواهی پایان ساختمان موکول به ارائه سند مالکیت خواهد بود چرا که شهرداری هنوز در خصوص مالکیت عرصه دچار تردید می باشد واین تردید زمانی رفع میگردد که سند مالکیت از طرف احداث کننده به شهرداری ارائه شود.

طبق ماده واحد ، لایحه قانونی راجع به تفکیک وافراز اراضی مورد سازمانی عمرانی اراضی شهری کشور مصوب 22/10/58 سازمان عمران نسبت به اراضی که به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری وکیفیت عمران آن مصوب 5/4/58 همه یا قسمتی از آن در تصرف دولت قرار میگیرد از نظر تفکیک وافراز نیاز به جلب حمایت مالکین قبلی نخواهد بود.

در صورتيكه ساختمانهاي احداثی قبل از سال 1349، مستند به تبصره 8 ماده 20 اصلاحی قانون شهرداریها، واحدهای ثبتی راسا مبادرت به انجام تفکیک و افراز خواهند نمود مرجع تشخیص احداث بنا در سالهای قبل از سال 1349 شهرداری است وملاک عمل ثبت اسناد گواهی صادره از مرجع مذکور خواهد بود.

 قانون افراز و فروش املاک مشاع

ماده اول: افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یا فته است اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چید شریک باشد با واحد ثبتی عملی خواهد بود ملک مذکور در حوزه آن واقع شده است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین ومقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نمایند.

تبصره : نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردید،تازمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

ماده دوم : تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاءدر دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده وحکم مقتضی صادر خواهد نمود حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.

ماده سوم : هزینه تفکیک مفروز ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد واملاک در موقع اجرای تصمیم قطعی برافراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.

ماده چهارم : ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاءبه دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

ماده پنجم : ترتیب رسیدگی واحد ثبتی وابلاغ اوراق وترتیب فروش املاک غیر قابل افراز وتقسیم وجوه حاصل بین شرکاءوبطور کلی مقررات اجرائی این قانون طبق آئین نامه ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگتری میرسد.

ماده ششم : پرونده های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاهها مطرح می باشد کماکان مورد رسیدگی وصدور حکم قرار می گیرد ولی اگر خواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند باید دعوی سابق از دادگاه استرداد نماید. قانون فوق مشتمل بر شش ماده ویک تبصره پس از تصویب مجلس شورای ملی در جلسه روز یک شنبه یازدهم دی ماه 1356 در جلسه روز دوشنبه بیست ودوم آبانماه 1357 به تصویب رسیده است.

صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاک

صلاحيت اداره ثبت در رسيدگي به افراز املاك : لازم به یاداوری است که تا سال 1357 افراز املاک در صلاحیت دادگاههای عمومی (حقوق دو) قرار داشت در سال 57 به سبب اینکه رسیدگی در امر افراز در دادگاهها تابع تشریفات طولانی بود و این امر سبب طولانی شدن مراحل افراز گذاشته و نهایتا شرکای مشاعی را در وضعیت نامطلوب اشاعه باقی می­گذرد قانون افراز و فروش املاک مشاع در مورخه 22/8/57 به تصویب رسیده و آئین نامه اجرایی آن نیز در بیستم اردیبهشت ماه سال 58 به تصویب وزرات دادگستری رسید.

طبق ماده یک قانون افراز املاکی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده (1) اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نشده باشد، به عهده واحد ثبتی محول گردید(2) اما به سبب رعایت حقوق اقشار خاص و برخی مقررات موجود به طور کامل این صلاحیت از محاکم سلب نگردیده و در سه مورد محاکم مجاز به انجام افراز می­باشند:

• اول اینکه با توجه به اینکه تصمیم مسئول واحد ثبتی یک تصمیم اداری است به شرکاء مشاعی این حق داده شده تا ظرف مهلت قانونی بتواند در دادگاه عمومی به تصمیم واحد ثبتی اعتراض نمایند.
• دوم موردی که جریان ثبتی ملکی به پایان نرسیده است.
• سوم زمانی که بین شرکای مشاعی محجوری وجود داشته باشد که در خصوص مورد اخیر به استناد رأی وحدت رویه شماره 59/29- 15/1/1360و ماده 313 از قانونی امور حبسی دادگاه اقدام به تقسیم خواهد نمود. البته موارد دیگری نیز وجود دارد که دادگاهها در مقام افراز اقدام می­کنند مانند: پرونده­های تقسیم ترکه به شرطی که در میان اموال متوفی مال منقولی وجود داشته باشد. صرف نظر از موارد فوق الذکر در خصوص املاک اصل بر صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک می­باشد.

حال که دیدیم در امر افراز اصل بر صلاحیت اداره ثبت است باید منظور و نظر مقنن را در خصوص صلاحیت تعریف نماییم. صلاحیت در لغت به معنی شایستگی معنی شده است. در ترمینولوژی حقوقی در ذیل تعریف صلاحیت آمده است؛ عبارت است از اختیار قانونی یک مامور رسمی برای انجام پاره­ای از امور مانند صلاحیت دادگاهها و صلاحیت مامور دولت در تنظیم سند رسمی. به عبارتی دیگر میتوان چنین گفت که صلاحیت همانا امکانی است برای انجام دادن عملی و یا نهی از آن، در مقررات موضوعه و عرف حقوقی منظور از صلاحیت امکان رسیدگی، اظهار نظر در خصوص یک مسئله می­باشد.

فلذا منظور از صلاحیت یک دادگاه امکان رسیدگی و صدور حکم نسبت به یک موضوع می­باشد. فلذا از آنجا که مقنن کاری عبث انجام نمی دهد سلب هر گونه مجوز لازم و یا اختیار لازم از مرجع صلاحیت دار در راستای رسیدگی به مسئله بر خلاف نظر مقنن خواهد بود. در نتیجه بنا بر قاعده معروف  اذن در شی اذن در لوازم آن می­باشد مرجع صلاحیت دار برای انجام ماموریت خود حق توسل به کلیه اقدامات قانونی لازم را در چهارچوب قانونی خواهد داشت. موید مطلب قسمت اخیر ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع بوده که مقرر می­دارد اداره ثبت با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می­نماید.

فلذا از مجموع این ماده و کلیت قانون چنین استباط می­گردد که اداره ثبت با کلیه اختیارات لازم مکلف است به در خواستهای افراز رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید و تنها در یک مورد استثناء حق دارد از رسیدگی به افراز خوداری نموده و آن همانا موضوع تبصره ذیل ماده یک بوده که مقرر می­دارد در موردی که برای ملک سند معارض صادر شده تا زمان رفع تعارض اقدام به افراز نخوا هد شد.

برای انجام عملیات افراز بنا بر روش معمول بدوا متقاضیان با مراجعه به قسمتی از اداره مربوطه با خرید برگه­هایی شبیه به دادخواست، درخواست خود را به رئیس اداره تقدیم می­نمایند(3) رئیس اداره ثبت پس از وصول درخواست متقاضی افراز، ضمن دستور بر ثبت تقاضا، بر اساس مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع موضوع را به نماینده اداره ثبت ارجاع و نماینده مربوطه به بررسی پایان یافتن جریان ثبتی و اخذ گواهی­های لازم از دفتر بایگانی، املاک و بازداشتی پرداخته و سپس موضوع را به رئیس واحد ثبتی گزارش مینمایدو پس از قرائت گزارش نامیده ثبت و اطمینان از پایان یافتن جریان ثبتی و عدم وجود سند مالکیت معارض، رئیس واحد ثبتی موضوع را به نقشه بردار (مهندس) اداره ثبت ارجاع و نامبرده طبق ماده آئین نامه اجرایی کلیه شرکاء را جهت انجام افراز دعوت می­نماید.

قبل از طرح سوالات و پاسخ بدانها نکاتی را خاطر نشان می­سازد. اکثریت قریب به اتفاق کسانی که جهت افراز املاک به اداره ثبت مراجعه می­نمایند کسانی هستند که با شرکا خود دارای اختلاف می­باشند و احتمالا راهای مسالمت آمیز را رفته و نتیجه­ای حاصل ننموده­اند. بنابراین عموما یا دارای سند مالکیت نیستند چرا که این اسناد غالبا وراثتی بوده و در ید یکی از وراث قرار داشته و یا اسناد متحد بوده که معمولا در ید یکی از شرکاء می­باشد. از طرفی دیگر که مخالف افراز و یا فروش بوده به طور عرف از هر گونه کارشکنی در راستای جلوگیری از امر افراز و یا فروش دریغ نخواهد ورزید. و فلذا با عنایت به روح قانون و سبب ایجاد صلاحیت از مراجع قضایی به اداره ثبت که همانا سرعت بخشیدن به افراز بوده می­بایست با مسئل ذیل برخورد و سولات را پاسخ داد سوالات طرح شده همگی ناشی از رویه مختلف اداره ثبت بوده که ذیلا بدان اشاره می­گردد.

• آیا لزومی دارد متقاضی افراز در هنگام درخواست افراز دارای سند مالکیت رسمی بوده و آنرا ارائه نماید؟
• به فرض مثال در شهری مانند تهران با توجه به ضوابط شهرداری، افراز املاک دارای حد نصابی مشخص بوده و خارج از حد مذکور قابل افراز نمی­باشد. بر اساس این ضوابط و ملاکها، اکثریت قریب به اتفاق آپارتمانها به جهت قلت مساحت و وضعیت استقرار قابل افراز نبوده و اراضی نیز با توجه به قرار گرفتن در مناطق مختلف غیر قابل افراز می­باشند. مثال در منطقه 1و3و4 تهران املاک زیر 4000 متر قابل افراز نمی­باشند، آیا تعیین وقت برای رسیدگی به افراز مثال یک آپارتمان 70 متری که دارای 4 شریک مشاعی است لزومی دارد یا خیر؟
• آیا دعوت از شرکاء مشاعی ضروری است و اگر پاسخ مثبت است تشریفات این دعوت و ابلاغ اوراق تابع چه مقرراتی خواهد بود؟
• اگر متصرف ملک که ممکن است خوانده افراز و یا شخص ثالثی باشد، مانع ورود مامورین اداره ثبت به داخل ملک گردد تکلیف چیست؟ آیا اداره ثبت باید تا رفع مانع عملیات افرازی را متوقف نماید و یا میتواند با درخواست از مأمورین نیروی انتظامی وارد محدوده ملک گردیده و عملیات افرازی را انجام دهد؟
• آیا ادارات ثبت در صورت اتخاذ تصمیم مبنی بر عدم امکان افراز مکلفند تصمیم را به شرکاء ابلاغ نمایند؟

نکات موردتوجه در افراز

1- بعد از ترسیم نقشه و امضاء توسط مأمورین اداره ثبت و شرکاء، در صورتیکه ملک مورد افراز، عرصه ملک باشد نقشه بردار، دو نسخه از نقشه ترسیمی را در اجرای ماده 101 ق شهرداریها به همراه نامه ­ای که به امضاء رئیس اداره ثبت رسیده است به وسیله نامه رسان جهت بررسی مطابق ضوابط شهرسازی و تأیید و عدم تأیید به شهرداری که ملک در حوزه آن قراردارد، ارسال می­نماید و شهرداری موظف است ظرف 2 ماه اعلام نظر نماید و عدم اعلام نظر طی این مهلت به منزله تصویب نقشه است و افراز انجام می­شود و در صورتیکه افراز ملک به نظر شهرداری بلامانع باشد یک نسخه از نقشه را مهر نموده و جهت ادامه عملیات به اداره ثبت برگشت می­دهد اما در صورتیکه که شهرداری نقشه افرازی را قابل اصلاح تشخیص دهد ظرف 2 ماه با قید توضیحات لازم، مراتب را به اداره ثبت علام تا نقشه مطابق با نظر شهرداری اصلاح شود.

2-  در صورت تأیید نقشه ترسیمی توسط شهرداری، نقشه بردار باید صورتمجلس افراز ملک که حاوی مشخصات مالکین و مقدار مالکیت آنها و حدود و مشخصات کل ملک و قطعات افرازی و بهاء ء نماینده ثبت و خواهان و خوانده حاضر در محل برساند و صورتمجلس مذکور را نزد رئیس اداره ارسال تا وی با اختیار حاصله از ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 5 آ. اجرایی با رعایت مقررات اتخاذ تصمیم نماید.

3- مسئول اداره ثبت باید ضوابط تفکیک و افراز را از نظر حد نصاب مساحت قطعات تفکیکی و افرازی از شهرداری محل پرسش نماید تا در صورتیکه ملک پس از معاینه توسط نماینده و نقشه بردار از نظر حد نصاب مساحت قطعات طبق ضوابط شهرداری قابل افراز نباشد، بدون ارسال نقشه به شهرداری از نظر رعایت ماده 101 قانون شهرداریها، گزارش لازم توسط نماینده و نقشه بردار تهیه و به نظر رئیس اداره رسیده تا اتخاذ تصمیم شود.

4- تصمیم مسئول واحد ثبتی به انضمام یک نسخه ا زصورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی در صورتیکه ملک قابل افراز باشد. به کلیه شرکاء ابلاغ می­شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند مطابق ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف 10 روز از زمان ابلاغ، اعتراض خود را به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند.

5- مسئول اداره باید در صورت وجود اشکال قانونی و عدم امکان افراز ملک، تصمیم خود را با ذکر مشخصات خواهان و خوانده و گردش کار و جریان ثبتی با ذکر علت عدم امکان افراز به استناد مواد قانونی و آیین نامه

جهت مشاهده نمونه های دیگر از ادبیات ، پیشینه تحقیق و مبانی نظری پایان نامه های حقوق کلیک کنید.

نمونه ای از منابع مآخذ

کتب

• 1- حقيقت- علي- ثبت املاك در ايران- گنج دانش – سال1379
• 2-رستمي بوكاني-علي حل مشكلات ثبتي- چاپ اول انتشارات ققنوس –سال1378
• 3- صالحي- حميد- حقوق ثبت اسناد و املاك درايران 1378
• 4- شهري- غلامرضا- حقوق ثبت اسناد و املاك در ايران-سال1378
• 5- ملاك عمل شهرداري-چاپ اول- تهران= شركت پردازش- سال1376
• 6- لنگرودي- محمدجعفر- حقوق ثبت جلد اول – چاپ دوم سال 1378

آئین نامه ها

• 7- آئين نامه مربوط به استفاده از اراضي احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني شهر ها مصوب 22 ارديبهشت 1355
• 8- آئين مه ماده 8 قانون تغير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعين وظايف آن مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها مصوب 27/2/1355 هيات وزيران
• 9- ائين نامه قانون ثبت املاك مصوب 1317 با اصلاحات و الحاقات بعدي
• 10- قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 2/8/1357
• 11-…
• 12-…