چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر

چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر

چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در فقه و حقوق

چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر

چکیده:

       قرارداد اجاره­ي اشخاص بعد از عقد بيع از پركاربرد­ترين عقود محسوب مي‌شود و به همين دليل، بروز اختـلاف در اين عقد اجتناب ناپذير است. اما با شناسايي اختلافات مي­توان تا حدود زيادي از بروز آن­ها جلوگيري كرد و يا در صورت بروز با روشي مناسب به اجراي عدالت و احقاق حق پرداخت .

این نوشتار با هدف مذکور و با عنوان«چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در فقه و حقوق» با طبقه‌بندی اختلافات اجیر و مستأجر، در قرارداد اجاره از انعقاد عقد تا خاتمه­ي آن به اين مهم مي­پردازد. در حل اختلافات اجير و مستأجر با تعیین موقعیت مدعی و منکر وظایف هر یک از طرفین مشخص شده و آثـار مترتب بر اثبات یا نفی دعـوا نیز معلوم می­گردد. همچنین علاوه بر اصـول کلی دادرسی، قـواعد مـاهوی نظیـر اصل صحت، استصحاب، برائت و یا اشتغال در تشکیل و آثار قرارداد اجاره حسب مورد، جاری می‌شود.

کلمات کلیدی:

مدعی، منکر، تداعی، اجاره‌ی اشخاص، اجیر، مستأجر

حل اختلاف بین اجیر و مستأجر

 اختلافات مربوط به عقد

اختـلافـات بین اجیر و مستـأجر گاهی مربوط به خود عقد و ایجـاب و قبـول می­شود که حاکی از اراده­ی آن‌هاست. این اختلافات را می‌توان گاهی در اصل وقوع اجاره ملاحظه کرد و گاهی در نوع عقد و گاهی در کیفیت و تحقق آن و گاهي هم اختلاف در وجود يا عدم وجود شرط می­باشد که طرفین ادعا می­کنند. در این گفتار سعی بر این است که تک تک موارد اختلافی، مورد بحث و بررسی قرار گرفته و راه حل مناسب اختلاف مشخص گردد.

 اختلاف اجیر و مستأجر در اصل وقوع عقد اجاره

اولین قدم برای ایجاد یک رابطه‌ی حقوقی این است طرفین، نیت و انگیزه‌ی ایجاد رابطه‌ی حقوقی را داشته باشند و  به عبارت دیگر قصد و رضای طرفین بر آن تعلق گرفته باشد.

قصد و رضا (اراده) میل و اشتیاق درونی است که خود به خود نمی‌تواند منشأ اثری باشد، بلکه نیازمند اعلام است. اعلام اراده‌ی طرفین عقد که مقید به سلامت است باید با همدیگر انطباق داشته باشند تا عقدی ایجاد گردد. این اعلام اراده که در قالب ایجاب و قبول نمود پیدا می‌کند با ظهور عرفی دلالت برخواسته‌ی طرفین عقد می‌نماید. عقد اجاره‌ی اشخاص نیز از این امر مستثنی نبوده و ایجاب و قبول طرفین حاکی از آن است که طرفین خواستار برقراری رابطه‌ی خاصی هستند که نتیجه‌ی آن تملیک منفعت عمل در مقابل عوض از سوی اجیر و رضایت مستأجر به آن معامله و تملکش در برابر عوض می‌باشد. حال، اگر یکی از طرفین، مدعی وجود قرارداد اجاره­ باشد و دیگری چنین رابطه‌ای را انکار کند تکلیف چیست؟

در پاسخ به این سؤال و در حل این اختلاف فقهاي عظام دو حالت را در نظر گرفته­اند: 1- وقوع نزاع قبل از انجام کار 2- وقوع نزاع بعد از انجام کار.

اختلاف طرفین در اجاره و تبرع

گاهی اتفاق می‌افتد که طرفین قرارداد در اذن بر استیفای منفعت متفق هستند، و لیکن مالک منفعت ادعا می‌کند که اذن وی در استیفاء منفعت بر وجه اجاره مثلاً در مقابل فلان مبلغ اجـرت می‌باشد و استیفـا کننـده­ي منفعت ادعـا می‌کند که استيفاء منفعت بر وجه تبرّع بوده است. در این که قول کدام یک از طرفین مورد قبول واقع شود و چگونه رفع تخاصم شود اختلاف است. در باب تنازع، فقها مسئله‌ای را مطرح کرده­اند که در آن، طرفین قرارداد ضمن این که در اذن بر تصرف منفعت متفق هستند اما در این که قرارداد فیمابین آن‌ها اجاره بوده یا عاریه، اختلاف نظر دارند. در بیان و بررسی مسأله، کلماتِ فقها متفاوت شده است.

صاحب عروه در خصوص این مسأله  بیان می‌دارد: «اگر هر دو طرف متفق باشند که مالک عین، اذن در تصرف و استیفاء منفعت داده و اما مالک مدعی باشد که اجاره به فلان مبلغ بوده یا آن که بگوید با ضمان عوض اذن داده­ام و متصرف بگوید: عاریه داده، در این که ادعای کدام مقدم است، دو قول وجود دارد: نظر به آن که بعد از فرض جواز تصرف در آن، اصل، برائتِ ذمه­ی متصرف از اجرت است، قول متصرف مقدم است. نظر به آن که مال مسلم بر دیگری مجاناً حلال نیست مگر آن که در مقابل عوض مباح کرده باشد و اصل عدم آن است. پس باید بعد از آن، هر دو قسم یاد کنند و متصرف اجرت‌المثل آن را بدهد و بعید نیست این قول راجح باشد زیرا که جواز تصرف در آن اعم از اباحه است.»

با عنایت به بیان فوق در واقع می‌توان گفت اختلاف فقها به دو اختلاف عمده برمی‌گردد. 1- مورد مسأله‌­، آیا از باب تداعی است تا تحالف در آن واجب گردد. يا از باب مدعي و منكر؟ 2- مقتضای اصل، ضمان اجرت المثل است یا عدم آن؟ در خصوص امر اول، احتمالاتی است که به مبنای ما در تشخیص مدعی و منکر برمی‌گردد.

حل اختلاف بین اجیر و مستأجر

جهت مشاهده نمونه های دیگر از ادبیات و پیشینه تحقیق فصل دوم رشته حقوق کلیک کنید .

اختلاف طرفین در اجاره و جعاله

هرگاه یکی از طرفین قرارداد مدعی اجاره در مقابل اجرت معین باشد و طرف دیگر، مدعی جعاله در مقابل جعل شود، از آن جهت که هر یک از طرفین می‌خواهد حقی را بر دیگری اثبات یا از خود نفی کند مورد از موارد تداعی بوده و با تحالف هر کدام از متداعیین، حکم به سقوط دعوای آن‌ها شده و قراردادشان باطل می‌شود. همچنان که ماده­ي 194 ق.م حکم به بطلان معامله کرده است. در نتیجه، اگر مـالی از طرفین در دست دیگری بـاشد هر یک از طرفیـن به مـال خود رجوع می­کند البته این در صورتی است که نزاع قبل از انجام كار و استیفاء منفعت باشد.

اما اگر نزاع بعد از انجام كار و استیفاء منفعت باشد، علاوه بر حکم حالت قبل، متصرفِ در منفعت، موظف است اجرت‌المثل عمل انجام شده را بپردازد، با توجه به این که هر دو طرف اتفاق دارند که عمل توسط استیفاء کننده‌ی منفعت از عامل خواسته شده است حال چه به نحو اجاره باشد یا جعاله، عامل نیز با رضایت عمل را در مقابل عوض انجام داده است، احترام کار شخص  ایجاب می‌کند که عمل عامل بی اجرت باقی نماند و بطلان قرارداد اگر چه باعث جلوگیری از آثار مترتب بر قرارداد اجاره یا جعاله مي‌شود و لکن ضمان عمل شخص از بین نمی‌رود.

 اختلاف طرفین در اجاره و استیجار

هر گاه مالک عینی ادعا کند که آن را اجاره داده است ولی متصرف در عین ضمن رد ادعای مالک عین، ادعا کند که برای محافظت از عین اجیر شده است. مانند این که مالک ادعا کند که خانه‌ام را اجاره دادم در مقابل فلان مبلغ در سال، و ساکن خانه نیز ادعا کند که مرا برای حفظ خانه درمقابل فلان مبلغ اجیر کرده‌ای.[2]

با توجه به این که هر دو طرف ادعای چیزی را می‌کنند كه طرف مقابل آن را نفی می‌کند، مورد از باب تداعی است و در صورت فقدان بینه، هر یک از طرفین ملزم به ادای سوگند هستند. بنابراین مالک سوگند یاد می‌کند که طرف مقابل را برای حفاظت از خانه اجیر نکرده‌است و ساکن نیز قسم یاد می‌کند که خانه را اجاره نکرده است. بنابراین توافق اراده­ي طرفین نسبت به ماهیت عقد، مورد تردید قرار می‌گیرد و چون دلیلی بر اثبات ادعای هیچ یک وجود ندارد ادعای هر دو نفر ساقط می‌شود. تردید مزبور در حقیقت باعث تردید در پیدایشِ سبب تشکیل عقد می‌شود[3]؛ ولی از آن جا که ساکن، منافع خانه را استیفاء کرده‌است به عوض سکنای خانه ملزم به پرداخت اجرت‌المثل خواهد بود[4] و زوال ضمان نیازمند بینه است.[5]

[1] – قاعده‌ی احترام مال مسلم

[2] – موسوعه الفقه الاسلامی طبقاً لمذهب اهل البیت ^(ع) ، ج 4 ، ص 422

[3] – مهدی شهیدی، تشکیل قراردادها و تعهدات، ج 1 ، ص 411

[4] – علامه حلي، تذکره، ج 2 ، ص 330 و التحریر ، ج3 ، ص 132

[5] – علامه حلي، القواعد، ج 2 ، ص 309

حل اختلاف بین اجیر و مستأجر

نمونه ای از فهرست منابع:

• قرآن کریم.
• آل کاشف الغطاء، محمد حسین بن علی بن محمدرضا. تحریر المجله. ج 1، نجف اشرف: المکتبه المرتضویه، 1359 هـ. ق.
• ابن زکریا، ابوالحسن احمد بن فارس. معجم مقايیس اللغه. ج 1، قم: انتشارات دفتر تبلیغات اسلامی، 1404 هـ.ق
• ابن زهره الحلبی، سید حمزه بن علی. غنیه النزوع. قم: موسسه الامام الصادق ^(ع)، 1417 هـ.ق
• ابن سیده، علی بن اسماعیل. المحکم و المحیط الاعظم. ج 7، (بی­جا): (بی­نا)، 1388 هـ.ق
• ابن شجاع القطان، شمس الدین محمد. معالم الدین فی فقه آل یاسین (دوره فقهیه کامله علی وفق مذهب الامامیه) . ج 1، قم: موسسه امام صادق ^(ع)، 1424 هـ.ق
• ابن منظور، ابوالفضل جمال الدین محمد بن مکرم. لسان العرب. ج 14، بیروت: دارالفکر للطباعه و النشر و التوزیع، 1414 هـ.ق
• اصفهانی، محمد حسین. بحوث فی الفقه (الاجاره). قم: دفتر انتشارات اسلامی، 1409 هـ. ق
• امامی، سید حسن. حقوق مدنی. ج 2، تهران: انتشارات اسلامیه، بی تا.
• انصاری، شیخ مرتضی بن محمد امين. فرائد الاصول. ج3 ، قم : مجمع الفكر الاسلامي ، 1424 هـ . ق
•  . کتاب المکاسب. ج 2، قم: انتشارات اسماعیلیان، 1376 هـ.ش
• بجنوردی، سید محمد. قواعد فقهیه. ج 2، تهران: موسسه عروج، 1401 هـ.ق
• بحرانی، الشیخ یوسف. الحدائق الناضره فی احکام العتره الطاهره. ج 21، قم: موسسه النشر الاسلامی، 1408 هـ.ق.
• بروجردی عبده، محمد. حقوق مدنی. تهران: انتشارات مجد، 1380 هـ.ش
• بهرامی، بهرام. عقد اجاره کاربردی (بررسی تحلیلی و تطبیقی). تهران: انتشارات نگاه بینه، 1383 هـ.ش
• ….
• ….